סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה),
מגדיר מהי "דירת
מגורים" לצורכי
מס רכישה:
|
"דירת מגורים"- דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.
|
להבדיל מהגדרת
דירת מגורים לצורכי מס שבח (מבחן אובייקטיבי) אימצה הפסיקה מבחן סובייקטיבי
כמבחן עיקרי להגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה. המבחן האובייקטיבי הנהוג
לצורכי מס שבח הפך כאן למשני בלבד.
כלומר, אם רוכש הדירה מתכוון
להפכה למשרד או קליניקה, יהיה עליו לשלם מס רכישה של עסקים (5%), ואילו אם
הרוכש מתכנן להפוך דירה ששימשה בעבר כעסק לדירת מגוריו, הוא ידרש לשלם מס רכישה
מופחת בהתאם למדרגות מס רכישה
הנהוגות באותה שעה. כדי לזכות בתשלום מס רכישה מופחת החל על דירות מגורים
(להבדיל מעסק, על הרוכש להצהיר במפורש כי כוונתו לעשות שימוש בדירה לצרכי
מגורים.
במקרה בו הקונה מתכנן למשיך
ולהשכיר את הדירה למי ששכר אותה עד כה, עליו לוודא כמיטב יכולתו שהשוכר עושה
שימוש בדירה לצרכי מגורים ולא לצרכי עסק, שאם לא כן יחוייב במס רכישה גבוה של
עסקים.
מס רכישה מתמקד בכוונת
הקונה ולא במצב הדירה
הקונה אינו צריך להוכיח
שהדירה מתאימה בשעת רכישתה למגורים. עליו להוכיח כי בכוונתו להפכה לדירת מגורים
בתוך זמן סביר מן המועד שיקבל חזקה בה. המונח זמן סביר יפורש בהתאם לכל מקרה
ספציפי. גם אם הדירה הרוסה לחלוטין וחסרים בה מתקנים הדרושים למגורים סבירים,
יחושב מס הרכישה המדורג של דירות מגורים,ובתנאי שהרוכש יצביע הפוטנציאל ועל
כוונתו להכשיר את הדירה למגורים.
להבדיל
הגדרת דירת מגורים
לצורכי מס שבחשם נדרש
התנאי "שבנייתה הסתיימה"
הרי שלצרכי מס רכישה תחשב כדירת מגורים גםדירה "על
הנייר" שנרכשת מקבלן בניין אשר מתחייב בחוזה להשלים את בנייתה.
יש להזהר,
שכן אם הקבלן אינו
מתחייב להשלים את בניית הדירהבאופן מפורש, היא לא תחשב כ"דירת מגורים", ושיעור מס הרכישה
עליה יהיה כמו על עסק או מגרש (בסך 5% משווי רכישתה).
בכל מקרה, כדי שדירה תחשב דירת
מגורים אשר יחול עליה מס הרכישה המדורג היא צריכה לשמש למגורים או להיות
מיועדת לשמש למגורים בתוך זמן סביר ממועד רכישתה.
מס רכישה של דירת נופש
מצד אחד דירת נופש כוללת את
כל המתקנים הדרושים על מנת להגדירה כדירת מגורים, ואולם לעיתים היא מושכרת
לתקופות קצרות, לתיירים, ומשמשת למעשה כדירת מלון.
הפסיקה של ביתי המשפט אינה
אחידה אך רשות המיסים הוציאה הוראת ביצוע (15.92) הקובעת בין היתר כי על מנת
שדירת נופש תסווג כדירת מגורים לצרכי מס רכישה,
עליה לעמוד ב-2 תנאים:
 |
דירת הנופש עוברת לבעלותו המלאה של
הרוכש ולא על בסיס של חלוקת זמן -Time sharing. כלומר, זכותו של הרוכש
אינה מוגבלת בזמן. |
|
|
דמי הניהול אינם גבוהים מידי באופן
שיאלץ את הרוכש להעמיד את הדירה להשכרה באמצעות מתפעל המלון.
|
מס רכישה של תושב זר
תושב חוץ הרוכש דירה יחידה
בישראל אמור ליהנות ממדרגות מס רכישהמופחתות בדיוק כמו תושב ישראל.
ראה עוד
על מס רכישה ומס שבח באתר זה
|
