עורכי דין- דף הבית >> מקרקעין >> נדל"ן ומקרקעין >>
הערכת שווי נדל"ן על פי היוון התשואה

נדל"ן ודיני מקרקעין

למי נועד מדריך המקרקעין

מי אנחנו -התמחות מקרקעין

השקעות אחרות

 למי מתאימה רכישת נדל"ן

סוגי כסי מקרקעין

באילו נכסי מקרקעין להשקיע

השקעות בנדל"ן לעומת אחרות

התנהגות שוק הנדל"ן

בעלי מקצוע בתחום הנדל"ן

משרדי תווך נדל"ן

עורך הדין בעסקת מקרקעין

שמאי מקרקעין בעסקת נדל"ן

לוח דירות למכירה ולהשכרה

מושגי יסוד בנדל"ן

בעלות על נדל"ן או חכירה

תוכנית בניין עיר - תב"ע

הערכת שווי נכסים - שמאות

>הערכת שווי -חישוב העלות

>הערכת שווי נכסים השוואה

>הערכת שווי  - היוון תשואה

עסקת קומבינציה

רשום בית משותף

חברה גוש חלקה

הרחבת דירה בבית משותף

רכישת דירה חדשה מקבלן

הערת אזהרה

זיכרון דברים דירה דוגמה

הסכם שכירות דירה דוגמה

שטר העברת בעלות דירה

בקשת רישום הערת אזהרה

לשכות רישום המקרקעין

טפסים לשכת רשום המקרקעין

כל הטפסים לטאבו

חוו"ד דין זר לרשם המקרקעין

מי אנחנו -עורכי דין מקרקעין

חוקי מקרקעין

חוק המקרקעין

תקנות המקרקעין -ניהול ורישום

חוק המתווכים במקרקעין

 מיסוי מקרקעין

מס שבח

מס שבח - רשימת פטורים

מס רכישה

מס מכירה

היטל השבחה

צור עמנו קשר

יעוץ משפטי טלפוני, Skype או במייל

 

הערכת שווי נדל"ן
על פי היוון התשואה

שמאות מקרקעיןשיטת היוון הכנסות מאוד מקובלת במיוחד כאשר נכס הנדל"ן נרכש על מנת להשכירו לצד ג' לצורך הפקת תשואה. שווי הנכס יחושב על פי הפוטנציאל שלו להניב הכנסות.

 

לתאום פגישת יעוץ התקשר
 אל מזכירתנו, סהרה, בטלפון: 5468888 03

במקרים דחופים התקשר אל עו"ד הנר: 5523333 050

 

הערכת שווי נדל"ן על פי היוון התשואה

שיטת היוון הכנסות מאוד מקובלת במיוחד כאשר נכס הנדל"ן נרכש על מנת להשכירו לצד ג' לצורך הפקת תשואה. שווי הנכס יחושב על פי הפוטנציאל שלו להניב הכנסות.

איסוף מידע על הנכס וההוצאות שידרשו

בשיטת היוון התשואה יש ראשית לאסוף מידע ככל הניתן על הנכס ועל נכסים דומים, כמו בשיטת השוואת הנכסים, כדי שנוכל לערוך השוואה סבירה של התשואה הפוטנציאלית.

כן יהיה על הקונה לחשב הוצאות שוטפות שתהינה על הנכס וכן הוצאות שיפוץ, תווך, והוצאות משפטיות עבור הכנת חוזי שכירות שיגנו עלינו היטב מהתנהלות לא ראויה של שוכרים פוטנציאלים. כמו כן יש לקחת בחשבון תקופות בהן הנכס יעמוד ריק משוכרים ולא יניב תשואה במשך תקופות שונות. יש להחשיב נתונים אלו שכן הם משפיעים על חישוב התשואה ועל שווי הנכס שיקבע על בסיס תזרים ההכנסות ממנו.

כיצד מתבצעת הערכת שווי על בסיס היוון התשואה

בעל הון ישקול תמיד את ההשקעה האלטרנטיבית באותה רמת סיכון. אם קיימת לו למשקיע אופציה להשקיע באגרות חוב סולידיות המניבות 5%, הרי שלא יתלהב להשקיע במבנה משרדים שיניב לו את אותה התשואה עם סיכון גבוה יותר. לכן התשואה על נדלן צריכה להיות מעט גבוהה מההכנסה מאיגרות חוב ממשלתיות.

דוגמה למודעה שנתקבלה אצלי וניתוח שלה על בסיס היוון התשואה:

למכירה בבניין חדש שמוקם בהרצלייה פיתוח, עיצוב אדריכלי ייחודי, נוף פתוח, קומות עם אפשרות חלוקה בניצולת מצוינת, מחיר : 8,500 ₪ למ"ר, שכ"ד מבוקש באזור על נכסים דומים 80-85 ₪ למ"ר. ניתן לרכוש החל מ 500 מ"ר.

ניתוח הסכומים

נניח שמחיר השכירות שנצליח להשיג משוכר פוטנציאלי הוא הנמוך מכפי שהוצג לנו: 80 ש"ח למ"ר.

נכפיל את מחיר השכירות למטר ב-12 חודשים ונקבל: 960 ש"ח לשנה למטר רבוע.

נחלק סכום זה במחיר המכירה המבוקש, 8,500 ש"ח ונכפיל ב-100, נקבל את סך התשואה השנתית של 11.29%. תשואה זו הרבה יותר גבוהה מהשקעה באגרות חוב סולידיות ובהחלט מעניינת. כמובן שיש לקחת בחשבון שעל תשואה זו יהיה עלינו לשלם מס הכנסה, לאחר ניכוי הוצאות שוטפות של הנכס.

כעת יהיה עלינו להחליט איזה גודל נכס מתאים להון שנבקש להשקיע כאשר יש לקחת בחשבון את המגבלה של מינימום 500 מ"ר שהציב המוכר, דהיינו לפחות  4,250 אלפי ש"ח.

קרא בהמשך: הערכת שווי נכסים על פי חישוב העלות >>

קרא בהמשך:הערכת שווי נכסים על פי שיטת ההשוואה >>

 

קרא על הערכת שווי נכסים על פי חישוב העלות

 

האתר שלנו היה לך לתועלת?

הוכח זאת :-) היה חבר שלנו!

 

 

לתאום פגישת יעוץ התקשר
 אל מזכירתנו, סהרה, בטלפון: 5468888 03

במקרים דחופים התקשר אל עו"ד הנר: 5523333 050

 

 

Avocat FrançaisEnglish  עברית

מאת: Gabriel Hanner