עורכי דין- דף הבית >> מקרקעין >> נדל"ן ומקרקעין >>

שמאי מקרקעין בעסקת נדל"ן

שמאי מקרקעין בעסקת נדל"ן

תפקידו של שמאי מקרקעין

תפקידו העיקרי של שמאי מקרקעין הוא להעריך שווי נדל"ן. לעיתים אחד הצדדים יפנה לשמאי מקרקעין על מנת שיעריך את שווי הנכס לצורך קבלת החלטה נבונה אם בכלל להתקשר עם הצד השני.

לאחר ההתקשרות, בבוא הקונה ליטול משכנתא, ישלח הבנק למשכנתאות שמאי כדי שיבדוק את הנכס ויקבע אם אכן הוא ראוי לשמש כבטוחה להלוואה שיעניק לקונה לצורך רכישתו.

מכירת נכס אשר מחירו מושפע מזכויות בניה

מיסוי מקרקעין מתייחסים אל נכס כזה כאילו נמכרו 2 נכסים בו זמנית:

הבית המצוי על המגרש, בגינו מגיע למוכר פטור ממס שבח

זכויות הבניה עליהן לא ינתן פטור משום שזכויות אלו אינן דירת מגורים מזכה.

ואולם, כיצד נפריד בין שווי הבית על המגרש ושווי זכויות הבניה העודפות? לצורך כך רצוי להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין אשר יודע לנהל וללוות את עורך הדין מול רשויות מיסוי מקרקעין.

מובן שבמקרה כזה רצוי למוכר שהבית יוערך על ידי השמאי בערך המקסימאלי שניתן להעריכו, אך השמאי היודע מלאכתו לא יגזים שכן יהיה עליו להגן על שמאותו בפני הרשות.

חריגות בניה ושאר תפקידי השמאי

קונה זהיר ישכור את שירותיו של שמאי על מנת שיבדוק את תיק הבניין ויגלה בטרם יכרת חוזה הרכישה חריגות בניה ושאר סיכונים שיפלו על הרוכש לאחר סיום העסקה.

באחת העסקאות בה היה משרדנו מעורב, גילה השמאי מרמה שעלולה היתה לגרום לקונה נזק עצום. מעשה שהיה, כך היה:

זוג עם ילד קטן שכר דירה בבית משותף. עם הזמן התחבר הזוג עם שכניו באותה קומה וגם ילדם התחבר עם ילדם של השכנים. בהמשך מסרו הצדדים מפתחות של הדירות האחד לשני, כנהוג בבתים משותפים רבים.

ואולם, הזוג השוכר לא היה ככל הזוגות. לאחר קבלת מפתחות הדירה של השכנים, הם גנבו מתוך הדירה את תעודות הזהות של הזוג השני.

מיד לאחר מכן, הם פרסמו מודעה לפיה הם מוכרים את הדירה אשר שכרו והגיע קונה עימו הסכימו על המחיר שעלה על 200,000$.

בבואם להתקשר בחוזה הציג הזוג השוכר את תעודות הזהות הגנובות של שכניהם התמימים ונסח דירתם שבאותה קומה. ההבדל היחיד בין נסח השכנים התמימים לבין נסח הדירה שהוצג לקונים היה למעשה רק מספר תת החלקה. מספר תת החלקה של הדירה השכורה היה 4 בעוד מספר תת החלקה של השכנים התמימים היה 5.

כמובן ששום עורך דין אינו יכול לגלות את המרמה, במיוחד שהתמונות בתעודות הזהות היו ישנות וקשה היה להבחין האם אכן הן של זוג הרמאים.

במקרה, החליט הקונה לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין אשר בדק את תיק הבניין וגילה שהדירה שהוצגה לקונה נמצאת בצד ימין בעוד שהדירה על פי הנסח נמצאת בצד שמאל. חקירה נוספת גילתה את המרמה והעסקה כמובן שלא נחתמה.

אילו היתה העסקה נחתמת, הרי שהקונה היה רוכש, כביכול, את דירת השכנים התמימים והוא היה עובר להתגורר בדירה הסמוכה המושכרת, עד לתום תקופת השכירות ורק אז היתה המרמה מתגלית, כאשר זוג הרמאים וילדם כבר מזמן לא היו עוד בארץ.

האתר שלנו היה לך לתועלת?

הוכח זאת :-) היה חבר שלנו!