היטל השבחה
הרציונל להיטל השבחה
אתה מתגורר בבית פרטי בן קומה אחת ומבקש למכור אותו
לקבלן אשר יהיה רשאי על פי תוכניות העיריה להרסו
ולבנות במקומו בית בן 5 קומות.
כתוצאה מכך תיאלץ העיריה לאפשר יותר מקומות חניה,
להתאים את קווי המים והביוב לדיור צפוף וכיוב'. עבור
התאמות אלו תדרוש הועדה המקומית (זהו גוף הצמוד בדרך
כלל לעיריה או למועצה המקומית) תשלום היטל השבחה בהתאם
להערכת שמאי.
האם היטל השבחה יחול על המוכר או על הקונה
כעקרון, אם לא סוכם אחרת בין הצדדים, בהסכם המכר,
יחול היטל השבחה על המוכר. אחד המסמכים שיהיה על המוכר
מקרקעין להמציא לידי הקונה כדי להשלים את העברת הבעלות
הוא אישור עיריה כי כל המיסים שולמו לרשות המקומית,
כולל היטל השבחה.
טענה נפוצה של מוכרים היא, שמי שיהנה למעשה מההשבחה
הוא הקונה. הטענה נכונה, אך יש לשים לב שמוכר מקרקעין
אמור לדעת על ההשבחה ועל השינויים בתוכנית בניין עיר
המאפשרת הרחבת הבית ולכן הוא אמור לקחת זאת בחשבון
בקביעת מחיר הנכס.
למעשה, מי שמוכר את ביתו לקבלן שעומד להרוס את הבית
כדי לבנות בניין רב קומות, בוודאי לקח עובדה זו בחשבון
וחישב את מחיר המכירה בהתאם.
הנוהג בחוזי מכר דירה הוא כי המוכר ישלם היטל השבחה
בגין תוכנית שקיבלה תוקף עד ליום חתימת החוזה והחל
מאותו מועד, יחול היטל השבחה על הקונה.
כמובן שזהו נוהג ממנו ניתן לחרוג ואין כל מניעה
לקבוע בחוזה שאם יחול היטל השבחה, הוא ישולם על ידי
הקונה, או לקבוע שהצדדים יחלקו את היטל ההשבחה ביניהם
או שהמוכר ישלם סכום קבוע והשאר ישולם על ידי הקונה,
אם בכלל יחול היטל כזה
בכל מקרה, רצוי לברר טרם חתימת החוזה אם קיים היטל
השבחה ומה גובהו כדי למנוע חיכוכים בין הצדדים.
אגב, גם אם סוכם שהיטל ההשבחה יחול על הקונה, תראה
הועדה המקומית את המוכר כחייב ולכן עליו להקפיד שהקונה
אכן ישלם את היטל ההשבחה כפי שסוכם.
תשלום היטל השבחה נחשב הוצאה מוכרת
לצורך חישוב מס שבח, אחד המרכיבים שיש להפחית הוא
היטל השבחה ששולם על ידי מוכר המקרקעין, אלא אם סוכם
שישולם על ידי הקונה.
מהו גובה היטל ההשבחה
היטל ההשבחה יחושב כמחצית ההשבחה במקרקעין שנוצרה
כתוצאה מהשינוי בתוכנית
בניין עיר - תב"ע.
כדי לחשב את גובה היטל ההשבחה תפנה העיריה לשמאי
מקרקעין
אשר יעריך בתוך 90 יום את שווי ההשבחה שנוצרה כתוצאה
מהשינוי בתוכנית.
כיצד נדע אם חל היטל השבחה
פשוט נפנה לעיריה לברר אם חל שינוי בתוכנית לגבי
אותו הבית. יש לשים לב שלעיתים יחול היטל השבחה גם
בבית משותף כתוצאה מהיתר כללי להוסיף חדר נוסף או קומה
נוספת על גג הבניין.
המועד לתשלום היטל השבחה
באופן עקרוני החיוב בהיטל השבחה יחול מיד עם אישור
התוכנית המאפשרת הרחבה, אך נהוג לדחות את התשלום למועד
קרות אחד המקרים הבאים:
- בעל המקרקעין מבקש ליהנות מהתוכנית ולהרחיב את
דירתו או לבנות על הגג
- בעל המקרקעין מבקש למכור את דירתו
- בעל המקרקעין מבקש הקלה
האם קביעת השמאי מחייבת את בעל המקרקעין
כעקרון, עם קבלת השומה שנערכה על ידי שמאי העיריה
יהיה על בעל המקרקעין לפנות בתוך 30 יום לשמאי מטעמו
אשר יבצע הערכת שווי ההשבחה מטעם בעל המקרקעין ותוגש
לעיריה.
במקרה של מחלוקת בין השמאים, תועבר ההכרעה הסופית
לשמאי מכריע.
האם יש לפנות לעורך דין
כעקרון, אין צורך בליווי משפטי לתהליך והוא נעשה
כולו באמצעות השמאי מטעם בעל המקרקעין.
פטורים:
- פטור דירות בעלים – כשבעל המקרקעין או קרובו
מבקש היתר בניה, הפטור על דירות חדשות מהיטל השבחה
לפי סעיף 19 ג' יינתן במספר תנאים:
- שהבעלים או קרובו
יתגורר בדירה 4 שנים מגמר הבניה ועד מכירתה.
- חתימת הבעל הדירה על
תצהיר "פטור דירות בעלים".
- הפטור ניתן לדירות
ששטחן אינו עולה על 140 מ"ר בלבד (עד ליום
1.7.2006 גודל הדירה הפטורה היה עד 120 מ"ר).
-
שיקום שכונות – על
פי החלטת הממשלה, נכס שמוכרז כשיקום שכונות פטור
מתשלום היטל השבחה אם המימוש חל בתקופת השיקום.
- קיימים פטורים נוספים בסעיף 19 לתוספת השלישית
לחוק התכנון והבניה.
אזהרה וסיכום
אם החלטת למכור את ביתך / דירתך, עליך לפנות כצעד
ראשון לעיריה (ליתר דיוק לועדה המקומית שליד העיריה)
כדי לברר אם חל שינוי בתוכנית בניין עיר ואם יחול היטל
השבחה על המכירה.
אם התברר לך שאכן קיים שינוי שעלול להביא להיטל
השבחה על המקרקעין, יש לשקול אם לבקש הערכת שמאי
העיריה, שכן אם תבקש עריכת השומה יהיה עליך להתמודד עם
תוצאותיה (שמאי נגדי ו/או תשלום היטל השבחה) בתוך 30
יום (מהיום שקיבלת את שומת העיריה), גם אם לבסוף לא
תמכור את דירתך. |
מהו
היטל השבחה
