מתי לא כדאי לבקש פטור

מועד הבדיקה אם המוכר זכאי לפטור

או חייב לשלם מס שבח הוא כמובן לפני ביצוע העסקה, על מנת שהמוכר יערך נכון להוצאה הצפויה. בחלק מהמקרים, התשובה לשאלה האם על המוכר לשלם מס שבח, וכמה, אינה פשוטה ודורשת התעמקות ואף פניה כמייצג לרשות מיסוי מקרקעין בהגשת פרה-רולינג. הצגה נכונה בפני רשויות מיסוי מקרקעין, עשויה לעיתים להוביל לפטור מוחלט ממס שבח. כמובן שתוצאות הבדיקה עשויות להוביל לשינוי בהחלטת המוכר אם למכור או להמתין.

מה נבדוק לפני קבלת החלטה למכור נכס

	השאלה הראשונה היא כמובן האם בכלל הנכס אותו אנו מבקשים למכור הושבח וכפועל יוצא האם יהיה עלינו לשלם מס גם אם לא נבקש פטור ממס שבח. לעיתים, בדיקת שווי הרכישה ושווי ההוצאות שהוצאו על הנכס, יעלה תוצאה שבה השבח הוא שלילי, כלומר קיים הפסד ברווח הון. מקרה זה אין טעם "לשרוף" פטור המגיע לכל אחד אחת ל-4 שנים.
	בדיקה נוספת שעל המוכר לבדוק היא האם הדירה נמצאת ב"בניין מאושר" הנהנה מהטבות מס לפי חוק עידוד השקעות הון או לפי חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות), שכן במקרה זה לא ינתן פטור.
	יש לבדוק עוד האם המכירה היא של דירה שמקורה בפירוק חברה בע"מ כי אז לא יינתן פטור ממס שבח.
	במקרה של חילוף דירה, לפי סעיף 49יב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) לא יינתן פטור. 49יב. פטור ממסבחילוף זכויות בדירת מגורים (א) מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים (בסעיף זה - דירת המגורים הנמכרת), פטורה ממס ובלבד שהתקיימו כל אלה: (1) המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחילוף דירת המגורים הנמכרת (בסעיף זה - דירה המגורים החלופית); (2) שווי דירת המגורים החלופית לא פחת משווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת; (3) המכירה אינה לקרוב; לענין זה, "קרוב" - כהגדרתו בסעיף 4)19) והמונח שליטה בהגדרה האמורה יפורש לפי אותו סעיף. (ב) (1) במכירת דירת המגורים הנמכרת, שהתקיימו לגביה התנאים האמורים בסעיף קטן (א) למעט התנאי האמור בפסקה (2) של אותו סעיף קטן, יחולו הוראות סעיף 49יא(ג), בשינויים המחויבים; (2) עלה שווי דירת המגורים החלופית על שווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת, יחולו הוראות סעיף 49יא(ד), בשינויים המחויבים. (ג) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע תנאים שבהתקיימם יראו רכישה בתקופה הקובעת של מספר זכויות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כזכות חלופית אחת לענין זה; בתקנות כאמור יקבע שר האוצר את התיאומים הנדרשים.
	במקרה שבו מכירת הדירה תחשב כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" כאמור בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. ראה פרק על מסחר בדירות מגורים כעסק.
	מי שקיבל את הדירה במתנה מאחיו או מסבו צריך להמתין תקופת צינון. ראה באתר זה על פטור מתשלום מס שבח בשעת הענקת מתנות לקרובים ועל פטור מתשלום מס שבח של מי שקיבל דירה מתנה מקרוב.

מקרים של פטור אגב גירושין:

לפעמים יהיה על מקבל הזכויות במקרקעין אגב גירושין לשקול היטב את צעדיו. הבעיה מתעוררת בעיקר כאשר נכס המקרקעין הוא נכס עסקי או בית מגורים אשר זכויות הבניה בו לא נוצלו עד תומן. על פי הפרשנות שנתנו שלטונות המס לסעיף 4א לחוק, יום הרכישה וסכום הרכישה של מקבל הזכויות שבא למכור את המקרקעין יחשב יום הקניה המקורי של מעביר הזכות. רעיון זה נקרא עקרון רציפות המס. כל השבח שנצבר במהלך התקופה שהחזיק בנכס בן הזוג המעביר ימוסה וישולם על ידי בן הזוג המקבל, וזאת למרות שלמעשה שילם תמורה מלאה לכאורה עבור אותו נכס מקרקעין. ראה דוגמה למצב בו לא כדאי לבן זוג לקבל נכס מקרקעין ללא מס במהלך גירושין

יחד עם זאת, אם מדובר בנכס מקרקעין שעשוי לזכות בעתיד בפטור ממס שבח, אין המקבל צריך להיות מוטרד מסוגיה זו.