כיצד מרמים את רשויות מס שבח מקרקעין - הסיכונים
יכולתי לרשום כאן שורה אחת: "לא לרמות וגם לא לסבן
את רשויות מס שבח מקרקעין, זה מסוכן מידי", אבל בטוחני שלא תאמינו לי ולא
תשתכנעו עד שלא תקראו ותווכחו בעצמכם מהם הסיכונים שאחרים לקחו על עצמם על מנת
להימנע מתשלום מס שבח, מע"מ ומיסים אחרים הקשורים במקרקעין, ומהם הנזקים העצומים
שנגרמו להם, לבד מניהול מערכה משפטית ארוכה ויקרה כדי לנסות להציל חסכונות של
שנות דור שירדו לטמיון.
הקריאה מעניינת כשלעצמה, ולו רק כדי לגלות עד כמה
יצירתי המוח האנושי המעוניין לחסוך במיסי שבח מקרקעין. להלן לקט של פסקי דין
והסיפור האנושי שמאחורי עסקאות במקרקעין מעוותות עד כדי גאונות יצירתית שנועדה
לחסוך במס.
המקרה הקלאסי: כאשר הצדדים שמשתפים פעולה לרמות את
מס שבח רבים ביניהם
זהו המקרה הקלאסי שבו המוכרים אינם מעוניינים מכל מיני
טעמים, להמתין תקופת צינון
של 4 שנים בין מכירה למכירה. בתיק
רהב נ' עד שהגיע לבית המשפט העליון היה סיפור המעשה בקצרה כדלקמן: סוכם בין
הצדדים כי המשיבים יעבירו לידי המערערים 50,000 דולר של ארה"ב בתשלום ראשון בעד
הבית וזאת על מנת לממן את המשך הבניה, עבורה לא נותר למערערים מספיק כסף כדי
לסיימה. להבטחת זכויות המשיבים - התחייבו המערערים, כי ימשכנו את זכויות החכירה של
הבית מיד עם קבלת הסכום ועם קבלת הסכמת בנק כרמל למשכון זכויות בדרגה שניה.
המערערים ביקשו מהמשיבים שסכום זה יוגדר כ"הלוואה" וכי הסכם המכר ייחתם בשלב מאוחר
יותר על מנת שהם יוכלו לזכות בפטור ממס שבח.
לפי הראיות דבר זה נעשה על פי יעוץ של
עורכי
דין.
העצה הזאת הוסברה בכך שאם חוזה המכר יחתם לפני השלמת הבית יצטרכו המערערים לשלם
מס שבח
מקרקעין ואילו אם יחתם לאחר השלמת הבניה יחשב הבית לדירת מגורים והמוכרים יהיו
פטורים מתשלום מס שבח
הסכמי הלוואה והסכמי שכירות פיקטיביים
לדוגמה ערר
מס שבח
אברהם מזרחי נ'
מנהל מס
שבח מקרקעין אשר במסגרתו עולה השאלה בדבר התוכן הכלכלי האמיתי של הסכמים שהעוררים היו צד
להם. העוררים טוענים כי הסכמי הלוואה והסכמי שכירותשנחתמו על ידם כשמם
כן הם, בעוד שמס
שבח טוען כי כינויים אלה אינם אלא כסות לעסקת מכר שבמסגרתה מכרו
אברהם ואסתר מזרחי,לזאב ורינה ברנע, את דירת המגורים שלהם.
וגם בפרשת
עדי ביבי נגד מנהל מס שבח
בו
השאלה הניצבת היא, אם נעשתה בין המערערת למערערים עיסקה אמיתית של השכרה
והלוואה, עם סיכוי למכר זכויותיה של המערערת בנכס המקרקעין בעתיד, כדעת חבר
ועדת הערר שהיה במיעוט, או שמא המדובר, כדעת הרוב, בעיסקת מכר על אתר, שהולבשה
באיצטלה של עיסקת שכירות והלוואה על מנת להתחמק מתוצאת המס המתלווית, בנסיבותיו
של תיק זה, למכירה.
בית המשפט פסק כי אין פסול בכך שאדם יתכנן צעדיו ויכלכל מעשיו על
מנת לזכות בפטור ממס או להתחייב בסכום מס מופחת. על כן, אין כל פגם בפעולה של
השכרה עכשווית וכוונה למכירה עתידית. ואולם,
מקום שהעיסקה האמיתית בין הצדדים היא
מכר מיידי, המוסווה על ידי מצג דברים אחר במטרה להימנע מתשלום מס, שומה על בית
המשפט להתעלם מן התפאורה שנבנתה ולתת תוקף למציאות המסתתרת מאחוריה
וגם מאשימים את
עורכי
הדין
במחדל
תיק
שקלים נגד ציון איתן ואחרים נדונה
הטלת אחריות על
עורכי
דין
בגין התקשרות לקוחות בחוזה מכר שהוסווה כחוזה הלוואה
התובעים הגישו תביעה לשיפויים בגין חיוב במס שבח שהוטל עליהם בעקבות קביעת
רשויות מס
שבח כי הסכם הלוואה שערכו עם הקונים גיבש למעשה עסקת מכר דירה.
התובעים טענו, בין היתר, כי חיובם
בתשלום מס השבח נובע מרשלנותם של
עורכי
דין
הנתבעים שייצגו את הצדדים בעסקת ההלוואה.
שיתוף הבת בחשבון הבנק על מנת שלא יגלו שקיבלה
את הדירה במתנה
וגם פרשת ליליאן זהבי
נ' מנהל מס שבח חיפה, שם נקבע כי העוררת לבדה היתה צד לחוזה הקניה. מכאן שהיא זו
ששילמה למוכר את מחיר הדירה. אין חולק כי לעוררת לא היו כספים משלה וכי מחיר
הדירה מומן מחשבון האב ובת זוגו. בנסיבות אלה יש לראות מתן כספים אלה לעוררת
ותשלומים למוכר הדירה הנ"ל כממזגת בתוכה בעת ובעונה אחת שתי פעולות משפטיות
נפרדות:ו נתינת כסף כמתנה לעוררת ותשלומו על ידיה למוכר הדירה הנ"ל.
בעוררת לא נתקיימו התנאים האמורים בסעיף 49ו'א'
לחוק מיסוי מקרקעין
(שבח, מכירה ורכישה) - הדירה הנ"ל לא שימשה דרך קבע למגוריה ולא חלפה תקופת השנים המנוייה
בסעיף - כך שאין היא זכאית לפטור מתשלום מס שבח על פי סעיף זה.
גם חברות מנסות "לסבן"
ראה את פסק הדין בתיק
בינוי והשקעות ש.ט.א.י בע"מ נגד מס שבח רחובות בו ניסו 2 חברות קבלניות
להסוות את העברת קרקע מאחת לשניה באמצעות מספר הסכמי בניה סבוכים. בית
המשפט פסק:
"כאשר אנו לוקחים בחשבון את התמונה הכוללת, כאשר "רמיר" הבטיחה לעצמה קבלת
תמורה מהעוררת, הותירה לעוררת את ניהול המכירות ושיקול דעת רחב לגבי היקף
התוספות והתמורה שתקבל ממכירות אלה ומנגד שריינה את עצמה מפני תהפוכות השוק
ושפל במכירת הדירות ואפילו שיחררה את עצמה מחובת החזרת כספים לרוכש במקרה של
ביטול מכירה, מתקבלת תמונה ברורה של
עסקה שתכליתה מכר זכויות ולא הסכם ביצוע קבלני. "
המגבלה של מנהל מקרקעי ישראל
לפעמים קיימים יתרונות נוספים לעריכת חוזיםלמראית
עין. מי שזוכה בהגרלה של מנהל מקרקעי ישראל לרכישת מגרש אינו רשאי להעבירו אלא
אם בנה על המגרש שלד. ובפי בית המשפט בפרשת סיידוף נגד
פולטורק:
"העברת הזכויות לנתבעת 1 טרם הושלמה ועפ"י
תנאי מינהל מקרקעי ישראל לא הותר לזוכה במגרש להעביר זכויות במגרש קודם שיבנה
עליו שלד בניין.
עורכת
דין
גב' חורי סברה, איפוא, כי בנסיבות אלו לא ניתן יהיה לאכוף חוזה מכר
רגיל; מאידך גיסא כספי התמורה נדרשו לנתבעים מיידית - כאמור לשם מימון השתלת
הכבד והיה צורך להבטיח זכויות התובעים המשלמים מלוא התמורה ועדיין אין בידיהם
דבר, אף לא אפשרות לאכוף זכויותיהם."
ובהמשך: "העסקה נעשתה באופן כזה כדי שהבית כבר
יהיה דירת מגורים כאשר ייחתם החוזה ועל ידי כך יזכו המערערים בפטור ממס שבח".
חוזה למראית עין לצורכי מטרות אחרות
לעיתים, עורכי חוזה למראית עין לצורכי מטרות אחרות
לחלוטין ממיסוי מקרקעין ורשויות. כך בתיק
אילן קשתי נגד זיוה לוי כל הפרוצדורה נעשתה כדי למנוע את נישולו את המנוח
מדירתו, כדי למנוע תביעת זכות של אחיו לדירה, לאחר מותו, וכדי שהדירה תגיע
לידיים הנכונות, לעמדת המנוח.
מכאן שיש לנו סיטואציה של חוזה גלוי וחוזה סמוי.
החוזה הגלוי, הינו אכן חוזה למראית עין, במתכונת הסעיף 13 לחוק החוזים ( חלק
כללי) התשל"ג – 1973, - והוא חוזה המכר.
החוזה "הסמוי", - שחוזה המכר "מכסה" אותו, הינו
למעשה חוזה מתנה, בו מעניק המנוח את הדירה לנתבעת מיידית, כשהיא מאפשרת לו לגור
בה עד פטירתו. זה ההסבר לאי מסירת החזקה. זה ההסבר לרישום הבעלות. זה ההסבר לכל
הפרוצדורה "המעין מכירה" מסביב לחוזה המכר, לרבות נטילת המשכנתא כדי ל"ייצר
אמינות" כלפי צד ג' "מתנכל" ,שאין למנוח יותר נכס שהוא יכול לגעת בו.
המסקנה:
הכנת מערכת חוזים למראית עין על מנת להמנע ממס שבח
מקרקעין או על מנת לרמות רשויות אחרות, מסוכנת לצדדים לחוזים,
ולעיתים השיבושים שעלולים לחול, גרועים פי כמה מהתוצאה שביקשו למנוע. |
