החובה לדווח למיסוי מקרקעין

כלומר, באופן כללי חלה חובה על מוכר לשלם מס שבח על כל מכירת מקרקעין, אלא אם חל פטור מתשלום מס שבח כלשהו על המוכר.

החובה לדווח למיסוי מקרקעין על עסקה במקרקעין והחובה לשלם מס שבח

הפרק השני לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) הדן בהטלת המס מתחיל בסעיף 6 אשר קובע:

6. הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין

(א) מס שבח מקרקעין (להלן - המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

המחוקק מצא צורך לפטור את מכירת דירת המגורים המשפחתית שכן היא לא נועדה לצרכי השקעה ורווח. דירת מגורי המשפחה מהווה הנכס ההוני היקר ביותר שברשות האזרח, פרי עמל רב של שנים ולרוב נרכש באמצעות הלוואת משכנתא.

השאלה, האם חל פטור מתשלום מס שבח על מכירת דירת מגורים, בעלת חשיבות מכרעת בעיני כל מוכר. אילו הוטל מס על מכירת כל דירות המגורים בישראל, יש להניח שמרבית בעלי הדירות היו נמנעים מלמכור את דירותיהם על מנת להחליפן לפי צרכי משפחתם.

מאחר וחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) מורכב ומסורבל ביותר, מרבית הטעויות של עורכי דין הנתבעים על ידי לקוחותיהם נובעות מרשלנות ביעוץ משפטי בנושא זה, ועל כן רבים עורכי דין הפונים אלינו לצורך התייעצות בטרם יחזרו אל לקוחותיהם עם חוו"ד נכונה ומבוססת.

מרבית הטעויות נובעות מכך שעורך דין שאינו בקיא בכל סעיפי החוק טועה בבחירת הקונסטרוקציה המשפטית הנכונה והמתאימה ללקוחותיו על מנת לחסוך להם במס ואף אינו יודע אילו שאלות יש לשאול את לקוחותיו בטרם כריתת חוזה מכר מקרקעין.

על כן, בטרם יתקשר הלקוח בעסקת מכר מקרקעין או זכרון דברים, רצוי שיפנה תחילה למשרד עורכי דין המתמחה במיסוי מקרקעין ויציג בפניו את מכלול העובדות ותוכניותיו לעתיד בנושא מכירות מקרקעין שונות. כבר אירע במשרדי שבמהלך תשאול לקוחות שאלתי את השאלה המפורשת: "האם נתתם דירה במתנה?" התשובה היתה שלילית מלווה בגיחוך (מי נותן דירה במתנה?). למחרת יום חתימת העסקה הסתבר שהאשה העבירה לפני כחודש לאחיה דירה אשר נועדה מלכתחילה להיות בבעלותו ונרשמה זמן רב קודם לכן על שמה מטעמי נוחות של המשפחה. אמנם לבסוף תוך החלפת סעיפי פטור הצלחנו להשיג פטור גם על הדירה הנוספת שנמכרה אך בעמל רב ועלות לא קטנה של הלקוחות.

המועד הנכון לבדוק אם המוכר פטור או חייב במס שבח הוא לפני כריתת חוזה מכר מקרקעין או זכרון דברים ולא אחריו.