דירת מגורים מזכה

מהי דירת מגורים המזכה בפטור ממס שבח

הבחינה האם הנכס הנמכר הוא דירה תעשה לפי נסיבות המקרה ללא קשר לרישום הפורמאלי של הנכס. יכריע לעניין זה טיבו של הנכס לפי מבחן השכל הישר, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירת מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים (חדר אמבטיה שירותים מטבח וכו').

מהי דירת מגורים המזכה בפטור ממס שבח

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה מכירה) קובע מהי הגדרת דירת מגורים:

"דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;

סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה מכירה)משלים וקובע מהי הגדרת דירת מגורים המזכה את המוכר לבקש פטור מתשלום מס שבח:

"דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;

(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;

לענין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים;לענין התקופה הקבועה בפסקה (1) - לא תובא בחשבון תקופה שקדמה ליום הקובע, ולענין התקופה הקבועה בפסקה (2) - לא תובא בחשבון תקופה כאמור, אם ביקש זאת המוכר.

ההגדרה של "דירת מגורים מזכה" מורכבת ממספר יסודות:

	דירה או חלק מדירה;
	שבנייתה נסתיימה;
	בבעלותו או בחכירתו של יחיד (להבדיל מחברה );
	הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה;
	שימוש עיקרי למגורים בתקופות מוגדרות;
	הדירה אינה מהווה מלאי עסקי לצורכי מס הכנסה (כמו של קבלני בניין);
	המוכר הגיש בקשה לפטור;
	הפטור ינתן ליחידה משפחתית;

דירה או חלק מדירה

הגדרת דירה כוללת את כל הצמוד לדירה, כולל חצר, קרקע צמודה, חניה, מחסן וכיוב'.

יש לציין כי לצורך הגשת בקשה לפטור מתשלום מס שבח, במקרה של דירת מגורים מזכה, יידרש המוכר למכור את כל זכויותיו בדירה, כך שלאחר המכירה לא תישאר למוכר כל זכות בדירה.

דירה שבנייתה נסתיימה

דירה או זכות לדירה שבנייתה טרם נסתיימה אינה בגדר "דירת מגורים".

כיצד נדע אם בניית הדירה הסתיימה?

בנייתה של הדירה הסתיימה במועד בו הדירה יכולה למלא את יעודה, כלומר, לאו דווקא קיבלה טופס 4 מאת הרשות המקומית או חיבורי מים וחשמל.

לכן יש לשים לב כי אם רכשנו דירה מקבלן ולפני שבנייתה נסתיימה נבקש למכור את זכותנו, נדרש לשלם מס שבח בגין מכירת הזכות.

בבעלותו או חכירתו של יחיד

תאגיד אינו זכאי לקבלת הפטור של דירת מגורים מזכה.

הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים

שילוב של סעיף 1 לחוק וסעיף 49 מעלים את המגבלות הבאות:

הדירה הנמכרת שימשה בעיקרה למגורים (או לפעוטון או לחינוך או לדת) לפחות באחת משתי התקופות:

1. % 80 מהתקופה שבשלה מחושב השבח (אך לא תובא בחשבון התקופה שלפני 1.1.1998).

2. ב-4 השנים שקדמו למכירה

המוכר הגיש בקשה לפטור

במקרה של מכירה כפויה על ידי כונס נכסים, אם המוכר לא יגיש בקשה לפטור, לא יהיה כונס הנכסים רשאי להגיש את הבקשה בשמו, אלא אם הוסמך לכך בשטר משכנתא או בצו של בית המשפט.