פטור חלקי ממס שבח במכירת בית עם זכויות בניה

לעיתים בין מגדלי בניינים עומד בית קטן בודד אליו קבלני בניין ויזמים לוטשים עיניים. בית כזה ימכר הרבה מעבר לשווי בית המגורים שעומד על הקרקע משום שניתן לבנות על הקרקע בניין גבוהה עם דירות רבות. למעשה, הקבלנים מתייחסים את רכישת אותו בית כרכישת קרקע פנויה לבניה. ואולם, מוכר הבית מעוניין למכור אותו עם פטור מקסימלי אפשרי.

פטור חלקי ממס שבח במכירת בית עם זכויות בניה

הפתרון בחוק

במקרה זה יערך חישוב מיוחד כאשר תחול הפרדה רעיונית בין שווי הבית שעומד על הקרקע לבין מכירת זכויות הבניה הנמכרות עמו.

סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)קובע שיש לבצע פיצול בין בית המגורים לבין זכויות הבניה על הקרקע וקובע כפל פטור ממס שבח על בית המגורים בלבד. זו לשון הסעיף (חלקו)

כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה

(א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן - סכום שווי הדירה).

(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (ו) נמוך מ-1,777,600 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,777,600שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך. (הסכום מעודכן מיום 16.1.2011 עד ליום 15.1.2012 ראה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2011 )

(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' התשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-403,100 שקלים חדשים.

(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

(5) הסכומים הנקובים בסעיף קטן זה יתואמו אחת לשנה, ב-16 בינואר, לפי שיעור עליית המדד שיפורסם בינואר של אותה שנה לעומת המדד הבסיסי, ויעוגלו ל-100 השקלים החדשים הקרובים; המנהל יפרסם ברשומות את הסכומים כפי שעודכנו; לענין פסקה זו -

"המדד" - כהגדרתו בסעיף 9(ג2);

"המדד הבסיסי" - המדד שיפורסם ביום י"ז בטבת התשנ"ח (15 בינואר .(1998

(א1) על אף הוראות סעיף קטן (א), במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, יקראו כל אחד מהסכומים הנקובים בסעיף קטן (א)(2) ו-(3), באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה;

(ב) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(א1) יחולו גם במכירת משק חקלאי הכולל את דירת מגוריו של המוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד.

הערה: בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2011 נקבעה רצפת פטור ע"ס 445,000 ש"ח מיום 16.1.2011 ועד ליום 15.1.2012.

גם במקרה של מכירת דירת גג בקומה אחרונה בבית דירות באיזור שבו הותר להוסיף קומה או יותר על הגג, וגם בבית דירות אשר על פי התב"ע (תוכנית בנין עיר) ניתן לבנות תוספת בניה. הסעיף קובע כפל פטור מקסימלי מצד אחד ופטור מינימלי מצד שני.

המחלוקת העיקרית בין רשות מיסוי מקרקעין לבין מוכרי בתים מתעוררת על הערכת שווי הזכויות הבלתי מנוצלות ביחס לערכו של בית המגורים. באופן עקרוני מהות הויכוח היא שמאית וניתן לגשר באצעות עזרתו של שמאי מקרקעין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין ומס שבח.

חישוב שווי רכישה וניכויים

לאחר שיושבה המחלוקת עם רשות מיסוי מקרקעין מהו שווי הבית ושויין של זכויות הבניה, נותר חישוב שווי הרכישה אותו יש לנכות מערך זכויות הבניה הנמכרות כדי לחשב את השבח על מנת לחלץ את סכום המס. סעיף 49ז(א)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)קובע את המנגנון.

הנוסחה שנקבעת בסעיף פשוטה ביותר ולכן מעוררת שאלות רבות. הנוסחה לחישוב שווי רכישה או שווי ניכויים היא:

שווי רכישה או שווי ניכוי	X	חלק מהתמורה שמיוחס לזכויות הבניה
כלל התמורה

ואולם הנוסחה תחול רק במקרים שאין אפשרות לאפיין באופן ברור כיצד לשייך את ההוצאה. על כן החריגים לכלל לפיו תחול הנוסחה הם:

	הוצאות בניה:אלו הוצאות שלא מוכרות בניכוי ויש לשייכן לחלק הפטור ממס.
	רישיון לבניה:יש לבדוק אם הבניה כבר בוצעה בפועל או שהרשיון הוצא אך על מנת לשבח את ערך הנכס הנמכר
	היטל השבחה:יש לבדוק את שומת ההשבחה של שמאי העיריה כדי לקבוע אם ההשבחה נובעת רק מאפשרות הבניה הנוספת או השבחת האזור כולו.
	מס מכירה:יוכר עקרונית כולו בניכוי.
	דמי הסכמהלמנהל מקרקעי ישראל או למחכיר אחר: בית המשפט העליון קבע כי יש לחשב את החלק בניכוי בהתאם לנוסחה.