כיצד מרמים את רשויות מס שבח מקרקעין - הסיכונים
|
בית משפט העליון
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים |
|
ע"א 5516/97 |
| |
בפני: |
|
| כבוד
השופט י' טירקל |
כבוד הנשיא א' ברק |
כבוד השופט מ' אילן |
בעניין:
1.
|
ר. ר.
|
2.
|
ר. ס.
|
| |
המערערים |
נ ג ד
1.
|
עד עופר
|
2.
|
עד אילנה
|
| |
המשיבים |
ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 7.7.97 בה.פ. 893/95
שניתן על ידי כבוד השופטת שרה סירוטה.
פסק דין
השופט
מ' אילן:
זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת שרה סירוטה) שניתן
בהליך של המרצת פתיחה שהוגשה על ידי המשיבים נגד המערערים.
אלו עובדותיו של המקרה:
המערערים החלו לבנות עבור עצמם בית על מגרש המצוי
בכפר מונש (להלן: "הבית"). בשלב מסויים, הם נקלעו לקשיים כלכליים, ולא נותרו
בידם אמצעים להשלים את בנייתו.
בצר להם, הם פרסמו מודעה בעיתון הקוראת לקונים
פוטנציאליים לרכוש את הבית. המשיבים, זוג אומנים ישראלים שגרו בחו"ל והחליטו
לחזור ולהתיישב בארץ, נענו למודעה וכך נוצר הקשר בינם לבין המערערים.
לפי העובדות שקבעה השופטת בבית משפט קמא, המערערים
והמשיבים סיכמו ביניהם את תנאי הרכישה ובין היתר סוכמו הדברים הבאים:
א. המחיר שישלמו המשיבים בעד הבית הוא סכום בשקלים
חדשים השווה ל- 250,000$.
ב. המערערים ימשיכו בבניית הבית, בהתאם לתוכנית
(מפרט טכני) שיהלום את דרישות המשיבים (הקונים) ואת צורכיהם המיוחדים נוכח
עיסוקם.
ג. המשיבים יעבירו לידי המערערים 50,000 דולר של
ארה"ב בתשלום ראשון בעד הבית וזאת על מנת לממן את המשך הבניה, כאמור. להבטחת
זכויות המשיבים - התחייבו המערערים, כי ימשכנו את זכויות החכירה של הבית מיד עם
קבלת הסכום ועם קבלת הסכמת בנק כרמל למשכון זכויות בדרגה שניה. המערערים ביקשו
מהמשיבים שסכום זה יוגדר כ"הלוואה" וכי הסכם המכר ייחתם בשלב מאוחר יותר על מנת
שהם יוכלו לזכות בפטור ממס שבח. לפי הראיות דבר זה נעשה על פי יעוץ של
עורכי
דין. העצה הזאת הוסברה בכך שאם חוזה המכר
יחתם לפני השלמת הבית יצטרכו המערערים לשלם
מס שבח מקרקעין ואילו אם יחתם לאחר השלמת הבניה
יחשב הבית לדירת מגורים והמוכרים יהיו
פטורים מתשלום מס שבח.
ד. המערערים התחייבו לסיים את בניית הבית לא יאוחר
מתאריך 1.3.95. עוד התחייבו המערערים "להחזיר" את סכום ה"הלוואה" עד למועד זה.
באותו מועד, היו אמורים הצדדים לחתום על טיוטת הסכם המכר שהוכנה קודם לכן.
כאמור, ה"הלוואה" היוותה תשלום ראשון על חשבון הבית, והיתרה (200,000 דולר)
היתה אמורה להשתלם תוך 45 יום, מחתימת הסכם המכר ולא יאוחר מתאריך 15.4.95.
הסכם ההלוואה נחתם ביום 23.11.94. באותו יום היתה
מוכנה טיוטת הסכם המכר הסופית, המגלמת את כל התנאים וההסכמות שהושגו בין הצדדים
עד לאותה עת. טיוטא זו היתה אמורה להיחתם ביום 1.3.95, כאמור.
בין החודשים דצמבר 1994 ועד מרץ 1995 בוצעו עבודות
הבנייה בהתאם לטיוטת הסכם המכר ועל פי המפרט הטכני שסוכם בין הצדדים. בהתקרב
המועד שבו היה אמור להיחתם הסכם המכר, החלו המערערים להימנע מביצוע
התחייבויותיהם בתואנות שונות. בסופו של דבר, הודיעו למשיבים כי הם חוזרים בהם
מנכונותם למכור להם את הבית לאחר השלמת בנייתו, תוך הבעת נכונות, עקרונית,
להשיב את כספי ה"הלוואה".
באותו שלב התברר למשיבים כי המערערים נמנעו מלמשכן
את זכויות החכירה של הבית על אף התחייבותם לעשות כן מיד עם החתימה על "הסכם
ההלוואה".
המשיבים, שהחלו חוששים לכספם, שיגרו בתאריך
26.4.95 מכתב אל המערערים וביקשו מהם לציין לוח זמנים כיצד הם מתכוונים למלא את
כל התחייבויותיהם לפי ההסכמים שבין הצדדים, תוך ציון העובדה שמועד פירעון
ההלוואה חלף מזמן וכן גם המועד לסיום בניית הבית והחתימה על הסכם המכר.
המערערים לא הגיבו ושלושה שבועות לאחר מכן עתרו
המשיבים לבית משפט קמא.
בקשת המשיבים בבית משפט קמא נתמכה בתצהיר אשר פירט
את העובדות כפי שבסופו של דבר נקבעו על ידי השופטת בערכאה הראשונה ואשר הובאו
לעיל בתמצית.
המשיבים עתרו לסעדים הבאים:
א. לחייב את המערערים להשלים עבורם את בנית הבית
ולחתום עמם על חוזה מכר הבית.
ב. למנות כונס נכסים על הבית לביצוע הוראות ההסכם
ולהסדיר את רישום הבית על שם המשיבים.
ג. לחלופין, לחייב את המערערים להשיב להם את סכום
ההלוואה בהתאם ל"הסכם ההלוואה".
המערערים טענו בפני בית משפט קמא את הטענות הבאות:
א. הקשר בין המערערים לבין המשיבים נוצר לאחר
שהמשיבים היו מוכנים לתת למערערים הלוואה ולחלצם מן הקשיים הכספיים. המגמה היתה
למכור את הבית רק לאחר השלמת בנייתו.
ב. הסכם ההלוואה הוא הסכם העומד בפני עצמו, ולצורך
הסדרתו היה על המערערים למשכן את הבית. ה50,000- דולר לא נתקבלו על חשבון רכישת
הבית.
ג. הסכם המכר לא נחתם ולכן הוא אינו מחייב. העדר
החתימה על הסכם המכר היא ראיה לחוסר גמירות הדעת ולמעשה, לטענתם, ההסכם כלל לא
השתכלל.
הם אמנם מודים בזה ש"המגמה" היתה למכור את הבית,
אך, לדבריהם, עדין לא השתכלל ההסכם למכירתו. עניין זה נדחה למועד שלאחר סיום
הבנייה. השופטת הנכבדה, בבית משפט המחוזי, העדיפה את גרסת המשיבים (המבקשים
בבימ"ש קמא) באומרה:
"המשיבים [המערערים - מ.א.] שמו מכשול בפני
המבקשים [המשיבים - מ.א.] בדרך עריכת הסכמים, וכל זאת כדי לשרת את מטרתם ועתה
הם מבקשים לנצל את המצב לרעת המבקשים... המבקשים בתום לב האמינו שהמשיבים לא
יוליכו אותם שולל, פעלו בהתאם לבקשתם וחתמו על הסכם הלוואה בנפרד והכינו הסכם
מכר. לא די שרצו לסייע בידי המשיבים אלא שהיום באים המשיבים ומשתמשים בכך כדי
לנגח אותם."
על החלטה זו של בית משפט קמא הוגש הערעור. בהודעת
הערעור ובסיכומיהם, חוזרים המערערים, למעשה, על כל הטענות שהעלו בפני בית משפט
קמא.
אני מציע לחברי המכובדים לא להתערב בממצאיה של
השופטת הנכבדה, ולדחות את הערעור.
גמירות דעתם של המערערים:
אף על פי שבא-כוח המערערים משתדל בסיכומיו להלביש
את טענותיו מחלצות משפטיות - לא מדובר, אלא במחלוקת עובדתית והיא: האם היתה
גמירות דעת להתחייב בחוזה מכר מקרקעין כאשר חתמו על חוזה ההלוואה וכתבו את
הטיוטא של חוזה המכר. השאלה במחלוקת היא שאלה עובדתית. במחלוקת העובדתית הזאת
הכריעה השופטת קמא לטובת גרסת המשיבים, ואין שום סיבה שנתערב בממצא זה.
מיד בפתיחת הדיון הודיע בא כוח המשיבים בבית המשפט
קמא (המערערים דנן) שאין הוא חוקר את המבקש מס' 1 (המשיב דנן) על תצהירו שהוגש
כעדות. השופטת הנכבדה מציינת עובדה זאת בפסק דינה. לדבריה, כבר מטעם זה יש לקבל
את העובדות כפי שהן מוצגות בתצהיר זה. אולם לעדות הזאת נוספו גם טעמים שבהגיון.
הקשר בין המערערים לבין המשיבים נוצר לצורך מכירת הבית של המערערים למשיבים, על
כך אין מחלוקת. במודעה שפרסמו המערערים הם גילו דעתם שזו הצעתם והמשיבים קיבלו
הצעה זו. לפיכך, לא יכולה להיות מחלוקת על כך שה"הלוואה" אינה אלא "צעד" בדרך
להגשמתו של ההסכם העיקרי למכירת הבית. לא ניתן להפריד בין השניים, ולא ניתן
לומר שהסכם ההלוואה יכול לעמוד על רגליו שלו. השופטת גם מציינת בפסק הדין שלא
היתה שום הכרות קודמת בין בעלי הדין ולא היתה שום סיבה שהמבקשים יטיבו עם
המשיבים וילוו להם כסף.
המערערים גמרו בדעתם למכור את הבית כבר ביום פרסומה של המודעה. עד ליום היענותם
של המשיבים הם היו רשאים לחזור בהם מן ההצעה (סעיף 3 לחוק החוזים (חלק כללי),
תשל"ג1973- - להלן: "חוק החוזים"). משקיבלו המשיבים את ההצעה ואף סיכמו את
התנאים - לא היו המערערים רשאים לחזור בהם מההצעה עוד.
טיוטת ההסכם, אף שלא נחתמה, מעידה על גמירות דעתם
של הצדדים. אם לא נקבל אותה כהסכם "גמור", היא לכל הפחות זיכרון דברים. זיכרון
הדברים הזה יכול לשמש הסכם מכוחו יועברו הזכויות.
השופטת מציינת בפסק דינה גם את העובדה שהמשך
הבנייה מיום כריתת החוזה נעשה לפי דרישות המשיבים שביקשו שינויים שונים בבנייה,
והתקנות אביזרים לפי טעמם. השינויים מצוינים במסמך שסומן כנספח ג' להמרצת
הפתיחה והכתוב בכתב ידו של המערער. למעשה, כך קובעת השופטת, התנהגו המערער
והמשיב כמו קבלן בנין ולקוחו.
השופטת לא קבלה את גרסתו של המערער בקשר לנספח ג',
לפיה הוא כתב אותו רק על מנת לידע את המשיבים מה יהיה מותקן בבית לכשיגמר. גם
זו הכרעה בעובדות שאינני רואה מקום להתערב בה.
למעשה דברי המערער בעצמו בעדותו מתישבים יותר עם
הגרסה שבעלי הדין ראו את המכר כגמור. הוא מציין שלאחר קבלת ההלואה מידי המשיבים
הם התחילו "לשבת לו על הזנב" בכל מיני דרישות בקשר לבניה עד שנמאס לו, נוסף לזה
איימו עליו שיגישו נגדו תביעה משפטית, לאחר קבלת הבית בגלל שהמבנה לא עומד
בתנאי המפרט. התאור הזה דומה ליחסי קבלן בנין ולקוחו, ולא למי שעדין לא גמרו
בדעתם לבצע עסקה.
לטענת המערער בבית משפט קמא, הוא החליט שלא לבצע
את העסקה בגלל התנהגותם זו של המשיבים. השופטת קמא סבורה שהמערערים פשוט חזרו
בהם כי עד שסיימו את הבנייה היה ערכו של הבית הרבה יותר מהמחיר שנקבע כשנעשתה
העסקה. המערער העיד בבית המשפט שנאמר לו על ידי מומחים לדבר שערך הבית נע בין
320,000$ ל- 380,000$.
תהיה סיבת החרטה אשר תהיה, השלב שבו התחרטו
המערערים היה שלב מאוחר מדי.
למעשה תוקפים המערערים את פסק דינה של השופטת בשלש
טענות.
הטענה הראשונה היא שטעתה הערכאה הראשונה בקובעה
שהיתה גמירות דעת של שני הצדדים לבצע את העסקה כאשר נכתבה טיוטת הסכם המכר.
לדעת המערערים העדר החתימה על טיוטת החוזה מצביעה על אי גמירות דעת.
הטענה השניה היא שבמכתב שהווה בבית משפט קמא נספח
ז' יש הודאת בעל דין של המשיבים שחוזה ההלוואה יהיה חוזה הלוואה בלבד וממילא
נובע מכך שחוזה המכר עדין לא השתכלל. המשיבים מנועים מלטעון את ההפך, ולדעת
המערערים טעתה השופטת הנכבדה כאשר התעלמה מכך.
הטענה השלישית היא שיש סתירה פנימית בפסק דינה של
הערכאה הראשונה. לדעת המערערים השופטת קובעת בפסק דינה מחד גיסא שחוזה ההלוואה
היה חוזה למראית עין דהיינו חוזה בטל (סעיף 13 לחוק החוזים), ומאידך היא קובעת
שיש לראות את חוזה ההלואה ואת חוזה המכר שלא נחתם כמקשה אחת.
לדעתי אין ממש באף אחת משלש הטענות.
הטענה הראשונה מופיעה כנימוק מס' 14 בנימוקי
הערעור ומסתמכת על ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ. דינה ג'רבי ואח' פ"ד ל"ז(1)
584, הטענה הזאת נזנחה, ובסכומיו בא כוח המערערים שוב לא חזר אליה. לדעתי נכון
עשה שלא חזר עליה.
אין ספק שלעתים ניתן להסיק מחוסר החתימה שהצדדים
לחוזה טרם גמרו בדעתם לעשות עסקה. אך לפעמים ההסבר לחוסר החתימה הוא אחר. המבחן
השולט הוא כוונת הצדדים. (ראה ע"א 158/77 חוה רבינאי נ. חברת מן שקד בע"מ
(בפירוק) פד"י ל"ג(2) 281).
השאלה היא שאלה שבעובדה וכבר צינתי שהשופטת הנכבדה
העדיפה את הגרסה העובדתית של המשיבים לאור העובדה שהמשיב מס' 1 לא נחקר נגדית
על תצהירו ולאור נימוקים שבהגיון שציינה, ואין שוב סבה להתערב בקביעתה זו.
הטענה השניה מבוססת על טעות עובדתית. לדעת בא כוח
המערערים המכתב שהיה נספח ז' להמרצת הפתיחה הוא התראה בקשר לאי פרעון ההלואה
בלבד ומכך הוא מסיק שהרעיון בדבר תביעת מימוש חוזה המכר הוא מחשבה מאוחרת.
כל מי שמעיין בנספח ז' רואה שאין הדברים כן.
נכון שהמכתב הזה מזכיר את הסכם ההלוואה ואת העובדה
שהמערערים לא עמדו בהתחייבות לרשום משכון על הבית, המכתב גם מזכיר שכבר חלף
מועד פרעון ההלואה אבל המכתב גם מזכיר את טיוטת חוזה המכר ומתריע על כך
שהמערערים היו צריכים לפי התחייבותם להשלים מזמן את בנית הבית ולחתום על חוזה
המכר. והמכתב מסתיים בדרישה להודיע לבא כוח המערערים עו"ד בן זקן "לאלתר, ולא
יאוחר מ72- שעות ממועד קבלת מכתבי זה, כיצד בכוונתכם למלא אחר כל התחייבויותיכם
למרשי". הא כיצד אפשר לטעון שמכתב זה עומד בסתירה לדרישה לאכוף את חוזה המכר?
הטענה השלישית אף היא מבוססת על טעות. השופטת
הנכבדה לא אמרה בפסק דינה שחוזה ההלוואה היה חוזה "למראית עין" מה שהשופטת
אומרת בפסק דינה הוא כי:
"אין ספק שהסכם הלוואה כביכול היה בבחינת תשלום
ראשון על חשבון רכישת הבית".
המילה כביכול היא שם תואר להלואה ולא להסכם. פרוש
הדברים אינו שזה חוזה למראית עין אלא שהמתקשרים בהסכם השתמשו במינוח שהיה ידוע
ומוסכם עליהם. דהיינו הוראת המלים שהשתמשו בהם היתה שונה מהוראתם המילונית. מה
שהם מכנים בהסכם הלואה, אינו הלואה. במקרה כזה יבחן בית המשפט מה אירע באמת,
ומה היתה כוונת הצדדים המשותפת עת בקשו לקשור ביניהם יחסים חוזיים ובית המשפט
יתן למלים אותו פרוש שהצדדים התכוונו אליו אף אם הוא שונה מן המובן הרגיל בפי
הבריות. (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נגד אפרופים) פד"י מט(2) 285 בעמ' 309-310.
השופטת הנכבדה קבלה, כאמור לעיל, את גרסתו של
המשיב עופר עד בתצהירו ששמש כעדות בחקירה ראשית ואשר עליו לא נחקר. בתצהיר זה
הסביר העד כי עורכי הדין של בעלי הדין החליטו כי חוזה המכר לא ייחתם עד 1.3.95.
כי במועד זה הבנייה היתה אמורה להסתיים. לכן קראו לתשלום הראשון על חשבון
התמורה הלוואה וקבעו את מועד פירעונה למועד שבו חוזה המכר אמור היה להיחתם.
העסקה נעשתה באופן כזה כדי שהבית כבר יהיה דירת
מגורים כאשר ייחתם החוזה ועל ידי כך יזכו המערערים בפטור
ממס שבח. כל הפרטים הללו מופיעים בתצהירו של המשיב מס' 1. בעניין זה הלכה
השופטת הנכבדה בעקבות פסק הדין של בית משפט זה מפי הנשיא דאז השופט שמגר בע"א
5799/90 ליליאן זהבי (צימרמן) נ. מנהל מס שבח, חיפה, פ"ד מו(5) 617, בעמ' 623,
שם נאמר:
"מקום שהעסקה האמיתית בין הצדדים היא מכר מידי,
המוסווה על ידי מצג דברים אחר, במטרה להימנע מתשלום מס, שומה על בית המשפט
להתעלם מן התפאורה שנבנתה ולתת תוקף למציאות המסתתרת מאחוריה".
זה בדיוק מה שעשתה הערכאה הראשונה ואני מציע לא
להתערב בפסק דינה ולדחות את הערעור.
יכלתי לסיים בזה את חוות דעתי, אלא שנותרו עוד שני
נושאים הראויים להערה.
הנושא הראשון הוא בקשתו של בא כוח המשיבים בסכומיו
שלא תוטל רבית דולרים בשיעור 11% על יתרת המחיר שעל מרשיו לשלם. לצורך אכיפת
החוזה כפי שקבעה השופטת בפסק דינה.
נראה לי שבעניין זה צריכים היו המשיבים להגיש
ערעור אם הם סבורים שהחיוב בריבית אינו מוצדק. לא די להעלות בקשה בסכומים בכתב.
המשיבים לא הגישו ערעור ומשום כך אני מציע לא להתערב גם בעניין הרבית. כדי
שדברי לא יובנו שלא כהלכה אני מוסיף שאין להסיק ממה שאמרתי כי אילו היה מוגש
ערעור הייתי מקבל את עמדת בא כוח המשיב. השופטת נמקה את חיוב הרבית ואינני רואה
טעם שנדון בזה, כאשר לא הוגש ערעור בנדון.
העניין השני הוא היות המערערים פושטי רגל.
המערערים נכנסו להליכי פשיטת רגל לאחר מתן פסק
הדין בערכאה הראשונה ובא כוח המערערים ראה לנכון להביא עובדה זו לידיעתנו בסוף
סכומיו בכתב. הוא גם מציין שמונה למערערים כונס נכסים זמני, וכי הערעור הוגש
בידיעת כונס הנכסים.
הוא אינו מבקש לעשות דבר בנדון, ובא כוח המשיבים
אינו מגיב על עניין זה כלל.
נראה לי שדינם של המשיבים הוא כדין כל זוכה בפסק
דין לאכיפת חוזה מכר של נכס מקרקעין של פושט רגל, אשר לא הספיק לאכוף את פסק
הדין לפני תחילת הליכי פשיטת הרגל. אינני חושב שראוי שאנו ניתן הוראות בענין זה
במסגרת פסק הדין בערעור. איש לא טען בפנינו בענין זה ואנו גם לא יודעים לאיזה
שלב הגיעו הליכי פשיטת הרגל.
די לנו בכך שאנו דוחים את הערעור ומאשרים את פסק
הדין של הערכאה הראשונה כולל מינוי כונס הנכסים. אם כונס הנכסים יתקל בקושי
לאכוף את פסק הדין בגלל הליכי פשיטת הרגל יצטרך הוא לנקוט בצעדים המתבקשים ואין
צורך להורות לו כיצד לנהוג במסגרת פסק דין זה.
הייתי דוחה את הערעור ומחייב את המערערים בהוצאות
המשיבים ושכ"ט
עורך
דין
בסך 50,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
שופט
הנשיא א' ברק:
אני מסכים.
הנשיא
השופט י' טירקל:
בית המשפט המחוזי קבע ממצאים שבעובדה שעליהם סמך
את מסקנותיו. בממצאים אלה אין מקום להתערב. לפיכך גם אני מסכים שדינו של הערעור
להידחות, כהצעת חברי הנכבד, השופט מ' אילן.
שופט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט אילן.
|
