כיצד מרמים את רשויות מס שבח מקרקעין - הסיכונים

 1. תביעה לתשלום -.216,000 ₪ השבה ופיצוי בשל הפרת חוזה;

השאלה העומדת לדיון ולהכרעה: מה טיבו של ההסכם שנקשר בין הצדדים האם מדובר בהסכם למכירת מגרש או שמא הסכם הלוואה שבו המגרש היווה בטוחה או שמא "לא נעשה דבר" או ש"עבר זמנו ובטל קורבנו".

שאלה נלווית היא מי גרם לביטול העסקה ככל שהיתה והאם קמה חובת השבה ופיצויים עקב כך.

2. רקע ותמצית העובדות (הנקבעות, ככל שנתונות במחלוקת, על סמך הראיות - המהימנות עלי).

זה סיפור המעשה.

הנתבעות הן תושבות המושב בית נקופה המצוי בפרוזדור הרי ירושלים (להלן: "המושב"). הנתבעת מס' 1 היא בתה של הנתבעת 2. נתבעת 2 היא בעלת משק מס' 18 במושב.

בשנת 1993 פירסם מינהל מקרקעי ישראל הודעה בדבר הרשמה להגשת מועמדות להגרלה לחכירת מגרש במסגרת "הרחבת המושב".

בהגרלה שנערכה זכתה נתבעת 2 במגרש מס' 228 - הוא נשוא המחלוקת; רכישת המגרש היתה כרוכה בתשלום למושב ולמינהל מקרקעי ישראל (הוצאות פיתוח ודמי חכירה). לכל זוכה הותר להעביר זכותה למי מצאצאיו. הנתבעת הודיעה כי המגרש בו זכתה יהיה לבתה, היא נתבעת 1.בסמוך לאותו מועד נזקק בעלה של הנתבעת 1 לממון רב לצורך השתלת כבד בחו"ל. בהעדר מקורות מימון [בעלה של נתבעת 1 היה חייב מוגבל באמצעים - עמ' 35 ש' 14-16] ביקשו לממן את הוצאות ההשתלה ע"י מכירת המגרש.

בעת ההיא ביקשו התובעים לרכוש מגרש בסביבת ירושלים, לצורך בניית בית.

דרכי הצדדים הצטלבו ולאחר מו"מ הוסכם על מכירת מגרש מס' 228 לתובעים תמורת -.90,000 $. כאשר הוצאות הפיתוח חלות על המוכרים (הנתבעים).

הצדדים פנו אל עורכת דין גב' חורי על מנת שתיתן להסכמתם את הלבוש המשפטי הנדרש.

בחינת המוסכם והמסמכים ע"י עורכת דין גב' חורי העלתה מספר קשיים: העברת הזכויות לנתבעת 1 טרם הושלמה ועפ"י תנאי מינהל מקרקעי ישראל לא הותר לזוכה במגרש להעביר זכויות במגרש קודם שיבנה עליו שלד בניין. עורכת דין גב' חורי סברה, איפוא, כי בנסיבות אלו לא ניתן יהיה לאכוף חוזה מכר רגיל; מאידך גיסא כספי התמורה נדרשו לנתבעים מיידית - כאמור לשם מימון השתלת הכבד והיה צורך להבטיח זכויות התובעים המשלמים מלוא התמורה ועדיין אין בידיהם דבר, אף לא אפשרות לאכוף זכויותיהם.

קושי נוסף - טרם הוברר מהו שיעור התשלומים שיידרשו, למינהל ולמושב ומתי ייקבעו.

יצויין כי בעת ההיא נתנו התובעים אמון מלא בנתבעים והיו מוכנים לשלם מיד את מלוא התמורה אף בלא בטחונות.

על מנת להתגבר על הקשיים הללו, עפ"י עצת עורכת דין גב' חורי, נערכו ונחתמו ע"י הצדדים שני חוזים: חוזה מכר וחוזה הלוואה. במקביל אף נערכה ע"י בעלה של נתבעת 1 צוואה בה ציווה כל זכויותיו במגרש 228 לאחר מותו לרעייתו.

עוד נקבע (בהסכם ההלוואה) שהנתבעת 1 תמשכן כל זכויותיה במגרש 228 וכן תגרום למשכון מישקה של נתבעת 2 (משק 18) להבטחת החזר ההלוואה.

ביום 26/04/94 משכנו הנתבעת 1 ובעלה צבי פולטרוק את הזכויות החוזיות והאחרות שיש להם במשק מס' 18 ובמגרש 228 לרבות כל הזכויות לפי הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, לטובת התובעים (תיק משכון מס' 94002181, רשם המשכונות, ירושלים).

בשל טעות אנוש רשם המשכונות לא הוזנו פרטי המשכון במאגר הממוחשב, אלא ביום 15/05/01, (עדות של רשם המשכונות גב' אמי מתתיהו).

עד ובמעמד מועד החתימה על החוזים שילמו התובעים לנתבעים -.10,000 $. את היתרה -.80,000 $ התחייבו לשלם מיד לכשיודיעו להם הנתבעים כי הם זקוקים לכסף [הסכם ההלוואה סעיף 2(ב)].

לתובעים היתה דירה בגילה ואותה מכרו בסמוך להתקשרות עם הנתבעים על מנת שיהיה בידיהם הממון זמין לתשלום עפ"י התחייבותם.

למרבה השמחה, עבר בעלה של הנתבעת 1 את הניתוח בארץ בשלום ולא נזקק ליתרת ההלוואה.

הליכי הרישום והבנייה התמהמהו (מטעמים שאינם קשורים בצדדים). בשלב מסויים חפצו הצדדים לבטל את העסקה כפי שיפורט להלן. ואולם הנתבעת 1 (להלן, לשם הנוחות: "הנתבעת") לא יכולה היתה להשיב את הכסף שהתקבל מהתובעים והציעה להשיבו בתשלומים של -.100 $ לחודש, הצעה בלתי סבירה בעיני התובעים.

ביום 21/03/97 הודיע עורך דין זהר שדה, היועץ המשפטי של תכנית ההרחבה, כי בכוונת המינהל לשנות את מחיר עלות הקרקע לבנייה בפרוייקט ההרחבה, מ-.2,081 ₪ למ"ר ל-.3,412 ₪ למ"ר וזאת החל מיום 01/04/97 (לעניין העלאת שיעור דמי החכירה ראו גם: תעודת עובד ציבור של עמיר עוזיאל אחראי מחוזי לעסקות חקלאית במחוז ירושלים של מינהל מקרקעי ישראל). על מנת להימנע מתשלום התוספת היה צורך בתשלום הוצאות הפיתוח בסך כ-.23,000 $ עד ליום 31/03/97, היות והמועד הקובע לקביעת שיעור התשלום היה המועד בו התקבלה אצל מינהל מקרקעי ישראל הודעת האגודה הכוללת את שמו של מועמד מטעמה לקבלת זכויות במגרש.

התעורר איפוא צורך דחוף לשלם את דמי הפיתוח עד ליום 31/03/97 כדי להימנע מתשלום מוגדל בעתיד.

הנתבעת חששה שאם לא ישולמו דמי הפיתוח במועד זה לא ייכלל שמה ברשימה מומלצי האגודה ותפסיד את המגרש.

התובעים, הנתבעת ובעלה וב"כ הנתבעות נפגשו במשרדה של עורכת דין חורי ביום 27/03/97. באותה פגישה התברר כי ניתן לבצע העברת זכויות ישירה על שם התובעים - ואולם מטעמים עליהם אעמוד בהמשך "התפוצצה" (כלשון הצדדים) אותה פגישה והצדדים יצאו ממנה בלא הסכמה.

כדי שלא להחמיץ את המועד לתשלום התמורה למינהל עפ"י החישוב הנמוך מצאה הנתבעת תוך 5 שעות קונה אחר למגרש - מר אלי שילה - לו נמכר המגרש בסופו של דבר (עמ' 41 ש' 6-7).

"המשכון" לטובת התובעים לא עמד לרועץ לעסקה זו מחמת השגגה הנזכרת לעיל.

אין חולק על כך שהנתבעות לא השיבו את הסכום של -.10,000 $ לתובעים, לא אז ולא עד היום (ע' 26 ש' 2-3).

אין חולק, שביום 17/07/95 חתמו התובעים על חוזה עם עמותת "שריגים-ליאון", לפיו מעוניינים הם להתקבל לעמותה, לרכוש מגרש בישוב שריגים-ליאון ולבנות בית וביום 04/09/95 חתמו על חוזה פיתוח מהוון לפיו יבנו בית בישוב שריגים ליאון ותינתן להם הזכות לחכור המגרש ממינהל מקרקעי ישראל.

ממסמכים שצירפו התובעים, עולה כי הם נטלו משכנתא בסך -.163,000 ₪ ביום 09/12/96 מבנק משכן.

3. טענות התובעים

התובעים אינם תובעים אכיפת חוזה המכר (משנמכר המגרש, בינתיים, לאחר) אלא השבה ופיצויים. טוענים הם שהנתבעים רימו אותם, ניהלו משא ומתן בחוסר תום לב ועשו עושר שלא במשפט.

התובעים עותרים לחייב את הנתבעים להשיב להם את דמי הקדימה בצירוף ריבית ובצירוף פיצויים מוסכמים בסך -.10,000 $. כמו כן תובעים הם -.37,000 $ בגין הפסד כספי שנגרם להם עקב מכירת המגרש לאלי שילה. התובעים טוענים כי ההפסד מסתכם ב-.160,000 $ (ההפרש שבין שווי מגרש דומה היום לבין הסכום אותו היו צריכים לשלם) ואולם לצרכי אגרה העמידו תביעתם על סך -.60,000 $.

עוד מבקשים התובעים כי בא כוחם ימונה ככונס נכסים על משק 18 וכי יתאפשר לו לממש את שטר המשכון ע"י מכירת המשק לצורך תשלום.

4. טענות הנתבעים

הסכמת הצדדים טרם התגבשה לחוזה מחייב; החוזים שנחתמו אינם משקפים נכונה את העיסקה המוסכמת (כך למשל מדובר במכר של בית שעה שכלל אין בית במקום); זכות הנתבעים, בעת ההתקשרות, היתה לכל היותר זכות עתידית לקבל מגרש בהתקיים תנאים מסויימים.

היו אלו התובעים אשר חפצו להשתחרר מכבלי התחייבויותיהם והם אלו אשר בסופו של דבר הפרו את ההסכם משסרבו לשלם את המגיע מהם.

למעשה לא היה לאל ידי התובעים לשלם הואיל והשקיעו כל כספם בבית הנבנה בשריגים.
התובעים, שהיו בטוחים שהנתבעים מנועים מכל התקשרות אחרת בקשר למגרש, בשל המשכון, ביקשו לנצל עובדה זו על מנת "לסחוט" מהנתבעים כספים בעבור הסכמתם לוותר על המגרש.

הנתבעת 2 מוסיפה וטוענת שהיא עצמה כלל לא היתה צד למערכת החיובים שבין התובעים לנתבעת 1, מלבד התחייבותה לרישום המשכון.

5. מהות העסקה ודרישת מסמך בכתב

(א) עקרון היסוד הוא שחוזה יש לפרש "לפי אומד דעתם של הצדים כפי שהיא משתמעת מן החוזה ובמידה שאיננה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות" [סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי).

ביהמ"ש מצווה לבחון כוונת הצדדים המשותפת עת ביקשו לקשור ביניהם יחסים חוזיים וליתן למילים אותו פירוש שהצדדים התכוונו לו אף אם הוא שונה מן המובן הרגיל בפי הבריות [ע"א 4628/93, מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט(2) 285 בעמ' 310].

בעיני אין כל ספק - ולמעשה כל הצדדים המעורבים אישרו זאת - שכוונתם המשותפת של הצדדים היתה עיסקת מכר המגרש בתנאים שנקבעו בחוזה המכר החתום על ידם ושיבוצע לכשיתאפשר הדבר.

הנתבעת מרים פולטורק עצמה, העידה: "ש. אם נסכם את ההסכם הזה בתמצית התחייבת למכור להם את מגרש 228 תמורת -.90,000 דולר שזה כלל הכל

ת. זה כלל אך ורק פיתוח. זה לא כלל הוצאות כמו דמי חכירה למינהל.

ש. אבל זה כולל פיתוח

ת. כן

ש. אני מבין שלמעשה הרצון שלך היה למכור למשפ' סיידוף מגרש והחוזה משקף עת התנאים שהוסכמו

ת. כן" (ע' 25 ש' 2-9)

בפנינו הודאת בעל דין, כי היתה גם היתה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין וכי תנאיה של אותה עסקה סוכמו בכתב.

וכן יתר העדים לרבות עדות עוה"ד גב' חורי.

(ב) סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע לאמור "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

הפרטים הנחוצים לצורך מילוי דרישת הכתב הם: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העיסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים [ע"א 649/73, קפולנסקי נ' גני גולן, פ"ד כח(2) 291, 296].

נקבע כי ניתן להשלים חלק מהפרטים גם אם אינם מופיעים במסמך הכתוב. כך למשל הושלם מועד תשלום יתרת המחיר ומועד מסירת החזקה [ע"א 235/75, קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 800].

עם הזמן התכרסם מעמדה של דרישת הכתב "לטובת" עקרון תום הלב. כך למשל פסק כב' הנשיא א' ברק בע"א 986/93, קלמר נ' מ' גיא ואח', פ"ד נ(1) 185, בעמ' 197:

"עיקרון זה [תום הלב - ר.ש.), יש בכוחו, במקרים מתאימים, לשלול את דרישת הכתב לשכלול התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין. עמדתי על כך באחת הפרשות בצייני: 'נקודת המוצא העקרונית היא, כי בהיעדר 'כתב' אין העסקה תופסת. עם זאת, בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, ניתן לרכך דרישה זו באמצעות עיקרון תום הלב/ (ע"א 579/83, זונשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, בעמ' 291).

הנה כי כן, לגבי דידי אין צמצום 'פנימי' של דרישת הכתב בהתאם לשלבי הביצוע. התהליך הנורמטיבי המתרחש הוא בצמצום 'חיצוני' של דרישת הכתב, מכוחם של עקרונות משפטיים אשר בכוחם הנורמטיבי - בהתנגשם עם דרישת הכתב - להביא לצמצום הדרישה".

(ג) בחינת פרטי הסכם המכר שהועלו על הכתב (ת/8) מגלה שיש בהם כדי למלא את הפרטים הנדרשים לצורך מילוי דרישת הכתב.

שמות הצדדים - מפורטים ב-ת/8 המוכרת - הנתבעת 1. הקונים: התובעים.

מהות הנכס - "בית בן --- חדרים, מטבח, חדרי שירותים ואמבטיה המצוי במושב בית נקופה והידוע כבית מס' 228 והבנוי על חלקה 228 במושב בית נקופה (הבית הנ"ל ייקרא להלן הבית ואילו הזכויות בבית ייקאו להלן הזכויות בבית)".

ב"כ הנתבעות סבור כי בכך שהנכס הוגדר כבית ולא כמגרש יש כדי לקבוע שדרישת הכתב לא מולאה.

דא עקא, שבנסיבות המקרה דנן בהן אין מחלוקת בין הצדדים כי הנכס המדובר הוא מגרש 228 ללא בית עליו. ניתן לקבוע כי מהות הנכס וזיהויו ברורה והיא מגרש 228 במושב [לעניין השלמת דרישת הכתב וזיהוי נושא העסקה בהוכחת ראיות חיצוניות ראו: ע"א 664/81ף הווארד נ' ארז, פ"ד לח(3) 301; רע"א 10/87, ג'דיר נ' ג'אבר בן עלי שופאניה ואח', פ"ד מא(2) 553].

הגדרת הנכס כבית מובנת על רקע האיסור שהטיל מינהל מקרקעי ישראל למכור את המגרש בטרם ייבנה עליו שלד בניין.

מהות העסקה - מכר "המוכרים מעוניינים להעביר לקונים את כל זכויותיהם בבית והקונים מעוניינים לרכוש את זכויות המוכרים בבית".

המחיר -.90,000 $.

זמני התשלום - במועד חתימת החוזה; אכן, אין מחלוקת שהסכום (לבד מ-.10,000 $) לא שולם במועד החתימה (החוזה נוסח תחילה מתוך כוונה שייחתם רק במועד מאוחר, לכשאפשר יהיה לממשו). עם זאת אין הצדדים חלוקים על שהוסכם שמועד התשלום יהיה לכשתהיה הנתבעת זקוקה לכסף (פרט זה נקבע בהסכם ההלוואה).

הוצאות - "כל תשלום וכל הוצאה וכל היטל הנדרשים ע"י מושב בית נקופה בגין הבית, לרבות הוצאות בגין פיתוח ו/או בגין רישום הזכויות בבית ע"ש המוכרים יחולו על המוכרים וישולמו על ידיהם.

כל תשלום או הוצאה שיידרשו ע"י מושב בית נקופה או ע"י המינהל לשם העברת הזכויות בבית ע"ש הקונים יחולו על הקונים וישולמו על ידיהם" (ת/8 סעיף 10 ה-ו).

מסים - קיים פירוט.

מועדים לקיום התחייבויות ההדדיות ש הצדדים מעבר לתשלום התמורה - ניתן להשלים מהוראות סעיפים 25, 26 ו-41 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים) וכן מהוראות סעיפים 5 ו-9 לחוק המכר, תשכ"ח-1968.

נדע מכל אלה כי התקיימה דרישת הכתוב בענייננו.

מכאן ש חוזה המכר היה חוזה תקף ומחייב לכל עניין.

[על מהות הזכות הנובעת מחוזה כזה - "זכות שביושר תוצרת הארץ" עיין ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב פ"ד נג(4) 199 בעמ' 248].

6. מקרה דומה עד מאוד לענייננו נדון בע"א 5516/97, רהב רפאל וסימונה נ' עד עופר ואילנה [פדאור (לא פורסם) 98 (4) 797]; אף שם עיסקת מכר מגרש (עליו כבר החלה בניה) במושב. המוכרים ביקשו למכרו מחמת שנכנסו לקשיים כספיים. הצדדים סיכמו את עיקרי תנאי העסקה אך לא ניתן היה לבצע את העסקה על אתר מחשש המוכרים מפני חיוב במס שבח אם יימכר המגרש קודם שניבנה עליו בית. על כן בחרו הצדדים להגדיר את החוזה ביניהם כחוזה הלוואה והסכימו שחוזה מכר ייחתם בשלב מאוחר יותר. טיוטת הסכם המכר המגלמת את התנאים וההסכמות היתה מוכנה, אך לא נחתמה, במעמד חתימת חוזה ההלוואה.

לאחר זמן חזרו בהם המוכרים מהסכמתם למכור את הבית תוך הבעת נכונות עקרונית להשיב את כספי "ההלוואה".

ביהמ"ש המחוזי קיבל את תביעת הקונים (אשר, שם, תבעו לקיים את חוזה המכר) בקבעו, בין היתר: "... המבקשים בתום לב האמינו שהמשיבים לא יוליכו אותם שולל, פעלו בהתאם לבקשתם וחתמו על הסכם הלוואה בנפרד והכינו חוזה מכר. לא די שרצו לסייע בידי המשיבים אלא שהיום באים המשיבים ומשתמשים בכך כדי לנגח אותם".

ביהמ"ש העליון דחה את הערעור ואימץ את נימוקי הערכאה הראשונה בקבעו בין היתר: "טיוטת ההסכם אף שלא נחתמה מעידה על גמירות דעתם של הצדדים. אם לא נקבל אותה כהסכם "גמור" הוא לכל הפחות זכרון דברים ...".

ובהמשך: "העסקה נעשתה באופן כזה כדי שהבית כבר יהיה דירת מגורים כאשר ייחתם החוזה ועל ידי כך יזכו המערערים בפטור ממס שבח".

ביהמ"ש דחה את הטענה שמדובר בחוזה "למראית עין" ובהקשר זה הביא מדברי כב' הנשיא שמגר בע"א 5799/90, ליליאן זהבי (צימרמן) נ' מנהל מס שבח חיפה, פ"ד מו(5) 617 בעמ' 623: "מקום שהעסקה האמיתית בין הצדדים היא מכר מיידי המוסווה ע"י מצג דברים אחר, המטרה להימנע מתשלום, על בית המשפט להתעלם מן התפאורה שנבנתה ולתת תוקף למציאות המסתתרת מאחוריה".

ואם כך בטיוטת חוזה אשר טרם נחתמה ונועדה להחתם בעתיד בודאי כך בענייננו בחוזה מכר שנחתם ע"י הצדדים.

7. הנתבעים מבקשים לקבוע כי נוכח הזמן הרב אשר חלף בלא שהחוזה הופעל הלכה למעשה יש לראות בו כמי שעבר זמנו ובטל קורבנו. עוד טוענים הם שהתובעים הם שביקשו לבטל את החוזה משלא היה להם עוד חפץ במגרש משרכשו בינתיים מגרש בשריגים.

שתי הטענות אינן מקובלות עלי.

עסקאות מסוג זה טיבן שנדרשות לזמן, לעתים רב, למימושן. הצדדים היו ערים לאפשרות עיכובים. הא ראיה שבחוזה ההלוואה שנערך כזכור במאי 1994 קבעו מועד החזרת ההלוואה באפריל 1996.

מכל מקום עובדה היא שעד ל"פיצוץ" בפגישה במשרדה של עורכת דין חורי ב-27/03/97 לא הודיע מי מן הצדדים על ביטול העסקה (למעשה גם באותה פגישה לא היתה הודעה כזו).
אכן, בשלב מסויים משראו התובעים (ליתר דיוק התובעת) שהעסקה איננה מתקדמת העלתה אפשרות לבטלה ובלבד שהנתבעים ישיבו מיד את עשרת אלפים הדולר שקיבלו אך הנתבעת הציעה השבה בתשלומים חודשיים של -.100 $ ובכך הכשילה את אפשרות הביטול [ר' סעיפים 5-7 בתצהיר עדות עורכת דין חורי ועדות גב' סיידוף (עמ' 15 ש' 26-33)].

אשר לרכישת המגרש בשריגים: מקובלת עלי עדות התובעים כי זו נעשתה בשל מצוקתם משנותרו כספי תמורת דירתם בגילה בידיהם, במציאות של עליית מחירים ומצאו דרך זו כפתרון ביניים כשכוונתם למכור את מגרש שריגים כשאפשר יהיה לממש את עסקת בית נקופה.

8. הפרת ההסכם - על ידי מי ?

זו למעשה השאלה העובדתית המרכזית ושני הצדדים טוענים כי הצד השני הוא האשם בהפרה. התובעים טוענים כי הנתבעות דרשו תוספת לתמורה שסוכמה ואילו לטענת הנתבעת לא הסכימו התובעים לשלם את דמי הפיתוח שהיה עליהם לשלם כחלק מן התמורה.

מעדיף אני את טענת התובעים על פני טענת הנתבעת.

לבד מעדות התובעים עצמם נתמכת גרסתם בעדותה של עורכת דין גב' חורי (תצהיר עדותה סעיף 8 וכן פרו' עמ' 18 ש' 12) על פיה דרשה הנתבעת מהתובעים תוספת למחיר המוסכם בטענה שבינתיים עלה מחיר המגרש. דרישה שהתובעים לא נעתרו לה.

אני דוחה את טענת הנתבעות שלא היו בידי התובעים כספים כדי לעמוד בהתחייבותם מאחר שכל כספם הושקע במגרש שריגים.

לא נסתרה טענת התובע בעדותו כי היו בידיו כספים די הצורך לעמוד בהתחייבויותיו. כזכור מכרו התובעים דירתם בגילה ובנוסף על כך נטלו משכנתא בסך כ-.160,000 ₪. התובע העיד שרק חלק מכספים אלו הוצאו לרכישת מגרש שריגים ועבור תחילת הבניה על גבי אותו מגרש.

גם ההגיון המסחרי מתיישב יותר עם טענות התובעים מאשר עם אלו של הנתבעות: אין ספק שמחיר המגרש עלה עד למארס 1997 (מועד הפגישה ש"התפוצצה") סביר שהתובעים יהיו מעוניינים לממש את העסקה במחירה המוסכם ואפילו רק כדי למכור לאחר זאת את המגרש ברווח. מאידך גיסא סביר שהנתבעת - שבינתיים הוסר מעליה הדוחק הכספי (הכרוך בניתוח ההשתלה) תבקש אף היא ליהנות מעליית המחירים ועל כן מן הסתם אף הציעה לתובעים פיצוי של -.20,000 $ למען יסתלקו מן העסקה.

העובדה שאף לאחר שמכרו את המגרש לאחר לא השיבו הנתבעות לתובעים את כספם מצביעה, בעיני, על חוסר תום לב מירבי. הטענה שעמדה להם זכות לקזז סכום זה כנגד נזקיהם איננה מתיישבת עם העובדה שלמעשה הרוויחו מביטול העסקה עם התובעים ומכירת המגרש לאחר.

אני קובע שהנתבעת היא שהפרה את עסקת המכר משמכרה את המגרש לאחר.

המסקנה מקביעה זו: התובעים זכאים להשבת הסכום אשר שולם על חשבון התמורה ולפיצויים בשל הפרת החוזה.

9. חבות הנתבעת 2: מקובלת עלי טענתה שאין לה קשר לעסקת המכר אשר נערכה בין נתבעת 1 לתובעים. היא איננה חתומה על ההסכמים ואיש מן הצדדים לא טען כי לקחה חלק במו"מ או נטלה על עצמה התחייבות כלשהי.

10. השבה: התובעים זכאים להשבת סך -.10,000 $ בצירוף ריבית ממועד הפרת ההסכם (סוף מארס 1997).

11. פיצוי: עפ"י חוזה המכר זכאי הצד המקיים לפיצוי מוסכם בשיעור -.10,000 $.

התובעים אינם מסתפקים בפיצוי זה ותובעים פיצוי בשיעור ההפרש בין ערך המגרש בעת הפרת החוזה לבין מה שהיה עליהם לשלם. אין הם זכאים לפיצוי המוסכם וגם לפיצוי בשל נזק מוכח.

הנתונים בנושא הנזק אינם ברורים כל צרכם. עם זאת עפ"י עדות מר צבי פולטורק (עמ' 40 ש' 24) הרווח אשר צמח לנתבעת מהמרת המכר לתובעים במכר לקונה האחר, שילה, היה -.25,000 $, סכום זה (הנופל מהסכום אשר עולה מחוו"ד השמאית גב' לביא) מבטא את הפסד התובעים ומכאן את שיעור הפיצוי לו הם זכאים.

12. התובעים עותרים אף למנות את בא כחם ככונס נכסים לצורך מימוש המשכון על משק 18. איני מוצא מקום להעתר לעתירה זו. דרך המלך למימוש המשכון (אם ניתן הדבר בנסיבות - ואני מביע דעה לעניין זה) היא באמצעות ההוצל"פ עפ"י הקבוע בחוק ובתקנות.

13. התוצאה: אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים סכום השווה ל-.35,000 $ בצירוף ריבית בשיעור 8% מתאריך 01/04/97 וכן הוצאות המשפט (אגרה + שכר שמאות בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד כל תשלום) וכן שכ"ט עורך דין -.15,000 ש"ח + מע"מ.

התביעה נגד נתבעת 2 נדחית בלא הוצאות.