תוכנית בניין עיר -
תב"ע
מהי תוכנית בניין עיר
תוכנית בניין עיר לנכס ספציפי קובעת את
גודל המבנה שמותר להקים על אותה קרקע, מספר הקומות, סוג הגג, מרחק המבנה
מגבולות הקרקע וכיו"ב.
בטרם יחליט קונה לרכוש נכס נדל"ן כלשהו,
עליו לבדוק במנהל הנדסה שעל יד הרשות המקומית מהן התוכניות החלות על המבנה
או הקרקע בה הוא מתעניין.
בבדיקה זו הוא יגלה האם המבנה מיצה את
כל זכויות הבניה שהתוכניות מייעדות לאותו מבנה. אין דומה בית פרטי ישן אשר
מיצה את כל זכויות הבניה על הקרקע לבית קטן אותו ניתן להרוס ולבנות במקומו
רב קומות.
כמו כן על הקונה לבדוק האם המבנה משמש
ליעודו כמפורט בתוכנית או שהוא חורג מיעוד זה והרשות טרם התפנתה לטפל
במניעת הפעלת הבניין כפי שהוא משמש כרגע.
לדוגמה, נהוג בשנים האחרונות להקים
באזורי תעשייה לופטים למגורים. ישנם מקרים בהם הרשות תתיר את שינוי היעוד,
בתנאים מסויימים ובמרבית המקרים מהווה השימוש למגורים חריגה מהיעוד וסביר
להניח שהרשות לא תתיר המשך המגורים לאורך זמן.
תוכנית בניין עיר פתוחים לעיון הציבור,
ובחלק מהערים קיים יועץ במנהל ההנדסה עימו ניתן להתייעץ על יעוד המבנה או
שינויו בטרם נקבל החלטה גורלית.
כמו כן ניתן לעיין בתוכניות בהליך שינוי
כך שניתן לצפות מהם השינויים אשר הרשות מייעדת לאותו איזור. כמובן שעד שלא
אושרה התוכנית, אין לנו אלא לקוות שאכן התוכנית תתקבל במהלך השנים הקרובות,
אך אין לכך ערובה.
לאחר הגשת תוכנית שינוי תב"ע, ניתן
לבעלי המקרקעין מספיק זמן כדי להביע התנגדותם ורק לאחר שכל ההתנגדויות
מוסרות ומטופלות תאושר התוכנית. כאמור הליך זה עשוי להימך מספר שנים.
תוכנית נקודתית
בעל מקרקעין רשאי להגיש בקשה לשינוי
תוכנית נקודתית של המבנה שבבעלותו או לבקש אישור לשימוש חורג לאותו נכס.
כאשר מדובר בנכסים גדולים, תהיה לאישור התוכנית הנקודתית משמעות גדולה על
הנכס וערכו יעלה פלאים.
כן יש לשים לב לשינויים שעלולים לחול על
הנכס ויגרמו להרעת הזכויות בו כמו הפקעות לצורכי ציבור לצורך הרחבת כביש,
הקמת בית ספר, פארק וכי'ב. לפעמים תפקיע הרשות עד 40% מהקרקע ויותר ולכן
רצוי בטרם הרכישה להביא נתונים אלו בחשבון.
היטל
השבחה
כאשר הרשות מחליטה לבצע שינוי בתוכנית
בניין עיר, והשינוי מביא להעלאת שווי הקרקע בשל כך, יהיה על המוכר לשלם
במועד הבקשה לאישור המכירה על ידי הרשות המקומית היטל השבחה.
לא אכנס כאן לפירוט בנושא היטל השבחה
(ראה הרחבה בעניין היטל השבחה), ורק אציין שהסכום אותו דורשת הרשות המקומית
עבור היטל השבחה ניתן לויכוח באמצעות שמאי מקרקעין אשר את שירותיו יש לשכור
במיוחד לצורך מטרה זו.
כאשר מבקשים מהרשות שומה של היטל השבחה
והיא מוציאה שמאי מטעמה לשטח כדי שיקבע את גובהו, יהיה על בעל הקרקע שביקש
את השומה לשלם את הסכום שנדרש על ידי הרשות בתוך 30 יום מן המועד שהומצאה
לו השומה או לערער עליה, כאמור באמצעות שמאי מקרקעין.
במקרה זה, יהיה על בעל הקרקע לשלם את
סכום היטל ההשבחה שאינו שנוי במחלוקת ולהתדיין על היתרה. אם השמאי שנשכר על
ידי בעל הקרקע אינו מצליח לשכנע את שמאי העיריה, יפנו הצדדים לשמאי מכריע
שיחליט מי מהשמאים צודק ויקבע את גובה היטל ההשבחה שעל בעל הקרקע לשלם.
|
ייעוד הקרקע או המבנה מהווה למעשה פוטנציאל שמשנה פלאים את ערך הנכס בו אנו
מתעניינים. ייעוד זה נקבע בתוכנית בניין עיר (תב"ע) אשר היוזמה לשינויה
נובעת בדרך כלל מהרשות המקומית.
