עורכי דין- דף הבית >> מקרקעין >> נדל"ן ומקרקעין >>

התנהגות שוק הנדל"ן

התנהגות שוק הנדל"ן

גאות ושפל בשוק הנדל"ן

כידוע, בניית בית, מקטן ועד בניין, דורש תקופה ממושכת במהלכה נרכשת הקרקע, מתכננים את הבית, מקבלים רישיונות מהרשות המקומית ובונים את הבית במשך כמה וכמה חודשים. מאוד קשה לעצור פרויקטים, במיוחד אם החלה מכירה או החלה הבניה.

כאשר מתחילה גאות בדרישה מחירי המקרקעין מתחילים לעלות והיזמים והקבלנים מתחילים בפרויקטים חדשים. ואולם, בחלוף תקופה בלתי ידועה מראש, יורדת הדרישה כתוצאה מעודף התחלות בניה או מסיבה חיצונית אחרת, הקבלנים אשר אינם יכולים לעצור את הפרויקט מתקשים למכור את תוצרתם שהולכת ומתווספת לשוק רווי. לפעמים תהליך זה גורף אחריו פשיטות רגל של מי שאיתנותו הכלכלית אינה מאפשרת סיום הפרויקט ללא רווח או בהפסד.

כתוצאה מכך, מחירי הנדל"ן מתמתנים, עד אשר הדרישה בשוק הנדל"ן חוזרת.

אירועים חיצוניים לשוק המקרקעין

כידוע, שוק המקרקעין מושפע ככל שוק, ולפעמים יותר, מאירועים שאינם קשורים בהכרח לנדל"ן כמו מלחמות, גל עליה, הפשרת קרקעות וכו.

אירועים אלו לא תמיד ניתנים לצפיה מראש, אך מאחר ולפעמים הם מתארכים, ניתנת למשקיע הזריז הזדמנות ליהנות לגל של עליות בשווי המקרקעין.

כיצד לזהות את מצב השוק

כאשר השוק בגאות, עסקאות נחתכות במהרה. לעומת זאת, בשוק חלש, המו"מ מתארך והקונים הופכים הססניים ולא החלטיים.

מלבד זאת, מאוד קשה לבצע ניתוחים טכניים של שוק הנדל"ן אשר מתנועע מצד לצד באיטיות. יחד עם זאת, מחירם של נכסים איכותיים יעלה יותר מהר בשעת גאות ופחות ירד בזמן שפל.

למי שעיסוקו אינו תחום המקרקעין ומתחיל לחפש לעצמו נכס, ילמד בעל כורחו את מצב השוק תוך בחינת נכסים שונים שיחמקו מבין אצבעותיו כאשר השוק חם.

לעומת זאת, כאשר השוק איטי, הקונה השקול יוכל לנהל מו"מ מתיש עם המוכר שכבר הבין שאין הרבה קופצים על הנכס שלו במחיר המבוקש.

אסור לשכוח שאזורים מסויימים אינם מתנהגים כמו שאר הנדל"ן בארץ. לדוגמה, בזמן העליה הגדולה מרוסיה בתחילת שנות ה-90, דווקא שוק הדירות הזולות קיבל תנופה חזקה, בעוד ששוק הנדל"ן היוקרתי יותר נגרר אחריו והושפע ממנו באיחור מה.

בדיקת שוק של נכס מסוים

לפני שמחליטים להשקיע בנכס ספציפי יש צורך להתעדכן גם בהתנהגות אותו הנכס, להבדיל מניתוח שוק הנדל"ן בכללותו. כך יש להכיר את מצב ההצע וביקוש לנכסים מסוג זה, מצב המחירים של סוג זה של נכסים, כולל:

1. מהו הסיכוי לבצע שינוי יעוד לנכס על מנת למקסם את התשואה עליו.

2. בדיקת נכסים דומים בסביבת הנכס: אין טעם לפתוח מכולת בקרבת חנות מכולת אחרת, אבל יש בהחלט טעם לפתוח חנות נעליים בסמיכות לחנות נעליים אחרת.

3. הכרת אופי האוכלוסיה באזור הנכס.

4. בדיקת אפשרויות הרחבת הנכס, שינוי יעוד, תוספת קומה וכו'.

5. מחירי נכסים דומים באזור בו ממוקם הנכס.

האתר שלנו היה לך לתועלת?

הוכח זאת :-) היה חבר שלנו!