עורכי דין- דף הבית >> מקרקעין >> נדל"ן ומקרקעין >>

מושגי יסוד בנדל"ן

מושגי יסוד בנדל"ן

מה צריך לדעת בטרם מתחילים לחפש נדל"ן לקניה

לפני שמתחילים באיתור נדל"ן לקניה, מן הראוי לצבור כמה שיותר מידע על מנת לקבל החלטות כלכליות נבונות ומושכלות. לעיתים עצם הידע שלנו מאפשר תכנון מקורי לאותו נכס כך שיניב לנו תשואה הרבה יותר גדולה מאשר אם היה נרכש על ידי קונה שהיה עושה בו שימוש רגיל.

אמנם כל רכישה מתבססת רבות על תחושות בטן, אך כדאי לספק לבטן שלנו כמה שיותר נתונים בטרם נרשה לעצמנו להסתמך על תחושות אלו.

הצעד הראשון הוא להתעניין בנכסים שונים מאותו סוג בו אנו מעוניינים, תוך לימוד מגמות השוק ומגמות אזורים ספציפים אשר בקרבתם אנו מעוניינים לרכוש נכס.

אל לו לקונה הזהיר להתנפל על הנכס הראשון בו הוא נתקל. יש ללמוד את השוק ולהבין היטב את נטיותיו.

מושגי יסוד

כדי ללמוד את המונחים השונים בהם עושים בעלי המקצוע שימוש עלינו להכיר את מושגי היסוד ומשמעותם המדויקת, שכן קיימים מספר קריטריונים אחידים נהוגים למדידת נכסים שונים. קריטריונים אלו משתנים בהתאם לגודל הפרוייקטים. להלן מספר מושגים חשובים:

• תשואה על נכסים:כיצד מחשבים תשואה על כל אחד מהנכסים, מה נחשבת תשואה טובה

• רווחי הון:והמיסוי עליהם, תכנוני מס נכונים

• מיסים:מיסוי תשואה ומיסוי מקרקעין וכן הפטורים ממיסים אלו

• עלויות תחזוקה ואופן חישובן

• עלויות פיתוח הנדרשות כדי למקסם את התשואה ורווחי ההון

• מחיר הנכס ואופן חישובו

תשואה על נכסים

קריטריון התשואה הנו הראשון מבין המושגים בהם עושים שימוש משקיעים בעלי ניסיון ומתוחכמים. התשואה על נכס מחושבת על בסיס שנתי, ביחס למחיר הנכס.

מחיר השכירות הפוטנציאלית השנתית שבה ניתן להשכיר את הנכס, או אם הנכס כבר מושכר לדייר, סכום השכירות השנתית. סכום זה יש לחלק במחיר רכישת הנכס, ולהכפיל ב-100.

לדוגמה: דירה המצויה בפרברים המושכרת לדייר תמורת 2900 ש"ח לחודש, עבורה נדרש מחיר מכירה של 350,000 ש"ח.

תשואה של כמעט 10% נחשבת מאוד גבוהה ביחס לדירת מגורים וככל הנראה כדאי מאוד לרכוש נכס זה.

רווח הון

אם לאחר מספר שנים נצליח למכור את הנכס בסכום גבוה יותר, ייווצר לנו רווח הון. כמובן שקשה מאוד לצפות עליה בערכו של נכס, ואולם אם כל שוק הנדל"ן נמצא בעליה, או שהנכס מצוי במקום אסטרטגי בו החלה בניה מאסיבית, סביר להניח שערכו של הנכס יעלה במשך השנים הקרובות וכתוצאה מכך ייווצר לנו רווח הון, נוסף על התשואה השוטפת הנובעת מהשכרת הנכס.

מס הכנסה ומיסוי מקרקעין

זהו נושא נכבד ומורכב ולא ארחיב כאן את הדיבור עליו אלא בפרק נפרד העוסק במיסוי מקרקעין

יחד עם זאת, עלי לציין שנכסים עסקיים כמו חנות, משרד, מפעל וכיוב' ידרשו פתיחת תיק במס הכנסה ותשלום מיסוי על הכנסות משכירות. כן, בבואנו למכור את הנכס, יהיה עלינו לשלם מס שבח (נכסים שנרכשו לאחר 7.11.2001 יידרשו לשלם 20% מרווח ההון שנוצר במכירה).

עוד יש לציין שהשכרת דירת מגורים של יחיד בסכום העולה על תקרה הקבועה בחוק (כ-4,800 ש"ח) דורשת דיווח ותשלום למס הכנסה. קיימות מספר דרכים לדווח ויש להיוועץ ברואה חשבון כדי להחליט באיזה מסלול בוחרים לדווח ולשלם.

צריך כמובן לציין שלעיתים מכירת דירת מגורים אינה כרוכה בתשלום מיסים בשל פטורים מיוחדים ממס שבח החלים על דירות מגורים.

קרא על תפקידו של עורך הדין בעסקת מקרקעין >>

עלויות תחזוקה

נהוג להפריש כ-5% מהתשואה עבור עלויות תחזוקה ביניהן נכלול:

• תיקונים בנכסים,

• הוצאות עורך דין עבור עריכת חוזים ורו"ח עבור הנהלת חשבונות ודו"ח סוף שנה,

• תקופות בהן הנכס או חלק ממנו אינו מאוכלס.

עלויות פיתוח

לעיתים נבחר לרכוש נכס משום שגילינו יעוד שאחרים לא חשבו עליו או שניתן לפתחו כך שימקסם את הרווחים עליו, אם כתשואה ואם כרווחי הון. שינוי יעוד, שיפוץ, תוספת קומות, פינוי דייר מוגן, כל אלו נחשבים הוצאות פיתוח ויש לקחת אותם בחשבון כאשר נערכים לקניה.

עלויות אלו יחושבו כחלק מההון הדרוש לרכישת הנכס מלכתחילה, או יופרשו מתוך חלק מהתשואה שנובעת מהנכס עצמו.

מחיר הנכס

• כאשר נדון במחיר דירת מגורים, נהוג לעשות שימוש במחיר לחדר או לפי מטר רבוע.

• במשרדים נוהגים לחשב לפי מטר רבוע, משום שבדרך כלל ניתנים הקירות להזזה כרצון השוכר.

• קרקעות מוערכות לפי גודל שטחן (דונם, חצי דונם, או לפי מטר רבוע).

• קרקע עליה ניתן לבנות תחושב לפי השטח במטרים אותו ניתן לבנות.

האתר שלנו היה לך לתועלת?

הוכח זאת :-) היה חבר שלנו!