עורכי דין- דף הבית >> מקרקעין >> נדל"ן ומקרקעין >>

בעלות על נדל"ן וחכירה לדורות

בעלות על נדל"ן וחכירה לדורות

רכישת נדל"ן, היא עסקה גדולה, לרוב ולכן יש להקדיש תשומת לב רבה בבדיקת הבעלות של מי שעומד למכור לכם את זכויותיו במקרקעין. בדיקת רישום המקרקעין נעשית באחד או יותר מהגופים הבאים:

ניהול הנדל"ן על ידי לשכת רישום המקרקעין

קיימות בישראל 11 לשכות רישום מקרקעין בערים: תל-אביב, רחובות, חולון, פתח-תקווה, עכו, נתניה, נצרת עילית, ירושלים, חדרה ובאר שבע. לשכות רישום המקרקעין מנהלות למעשה את רישומן של קרקעות פרטיות.

ראה רשימה מלאה של לשכות רישום מקרקעין עם כתובות ומספרי טלפון >>

ואולם רק 5% מהקרקעות בישראל מנוהלות על ידי לשכות רישום המקרקעין ושאר ה-95% נמצאות בידי מנהל מקרקעי ישראל.

הקרקעות המנוהלות על ידי לשכות רישום המקרקעין, נמצאות בעיקר באיזורי ערים גדולות או כאלו שהפכו לקרקע פרטית בטרם הוקם מנהל מקרקעי ישראל. יחד עם זאת, קיימת מגמה של מנהל מקרקעי ישראל להעביר את ניהול רישום הקרקעות לידי לשכות הרישום באמצעות ביצוע היוון הקרקע והעברת רישום חכירה לטאבו, תוך ציון שאין הגבלה על העברה או ירושת הקרקע.

מנהל מקרקעי ישראל

מבנים שנבנו על קרקע של המדינה מוחכרים בדרך כלל לתקופה של 49 שנה עם אופציה להארכה תמורת תשלום של דמי חכירה, כפי שיוסבר בהמשך.

אם חוכר הקרקע לא שילם את דמי החכירה לכל התקופה מראש -היוון-, יהיה עליו לבקש אישור מאת מנהל מקרקעי ישראל בכל פעם שיבקש לבצע שיפוץ או שינוי מבנה וכן בשעה שיבקש להעביר את זכויותיו. תהליך האישור וכל התנהלות אל מול המנהל מסורבלת ומעכבת ניהול עסקאות. לדוגמה, בבוא הקונה לבדוק את זכויות המוכר אצל מנהל מקרקעי ישראל, יהיה עליו להציג יפוי כח מיוחד לצורך כך מאת המוכר, בעוד שהוצאת נסח מלשכת רישום המקרקעין אינה כרוכה אלא בתשלום אגרה פעוטה ללא צורך באישור בעלי המקרקעין.

במקור הוקם מנהל מקרקעי ישראל לצורך ניהול קרקעות המדינה, תוך תפיסה שאין למכור קרקעות לצמיתות בהיותן אוצר המדינה. כמו כן, אחד השיקולים שהנחו את מקימי מנהל מקרקעי ישראל היה מניעת רכישת קרקעות מסיבית על ידי מדינות ערב העשירות, שהרי הרבה יותר פשוט וזול לרכוש את כל המקרקעין בכסף מאשר לנהל מלחמות שאף הן יקרות.

מנהל מקרקעי ישראל מפרסם לעיתים מכרזים להחכרת קרקעות לצורכי בניה ופיתוח אזורים מסוימים. רוכש הקרקע מנוע, על פי הסכם הפיתוח שנחתם לאחר שזכה במכרז, מלהעביר אותה לאחר והוא מחויב לבנות עליה את המבנה שאושר לו בתוך תקופה מוגבלת, בדרך כלל 3 שנים. לאחר שהוא בונה על הקרקע הוא יחתום על חוזה חכירה אל מול המנהל.

כיום, אין המנהל חותם על חוזי חכירה אלא אם החוכר משלם את כל דמי החכירה מראש תוך היוון הסכומים.

כאשר מועבר נדל"ן על קרקע של מנהל מקרקעי ישראל אשר אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, יהיה על עורכי הדין המלווים את העסקה לבדוק גם את הסכם החכירה של המוכר עם מנהל מקרקעי ישראל וכן אישור מצב זכויות שימצא על ידי המוכר מאת המנהל.

חברות משכנות

חלק מהמקרקעין בישראל מנוהל על ידי חברות משכנות אשר באמצעותן יש לבצע העברות זכויות, משכון שיעבוד וכיוב'

חלק מן החברות המשכנות הוקמו על מנת לנהל את הדיור הציבורי בישראל, כאשר לא רק הקרקע מוחכרת לדורות אלא גם המבנה עליה.

קיימות גם חברות משכנות שמנוהלות על ידי חברות קבלני בניין אשר קיבלו רישיון מיוחד לנהל חברה משכנת עד אשר תסתיים תקופת רישום הבניין או קבוצת בניינים כבתים משותפים.

במקרה כזה, הליך העברת זכויות מסורבל ביותר ומוכתב על ידי מנהלי החברה המשכנת, תוך חיוב הרוכשים להמציא מסמכים ויפויי כח נוטריונים לביצוע העברה על שמם, אם וכאשר יסתיים הליך רישום הבית המשותף.

האתר שלנו היה לך לתועלת?

הוכח זאת :-) היה חבר שלנו!