חוק המתווכים במקרקעין
הגדרות
1. בחוק זה –
"תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או
יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;
"מקרקעין" - כהגדרתם בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969;
"זכות במקרקעין" - כמשמעותה בחוק המקרקעין,
תשכ"ט-1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק
הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו
בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963;
"לקוח" - צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו,
בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו;
"השר" - שר המשפטים;
"הרשם" - מי שנתמנה כאמור בסעיף 3.
איסור עיסוק ללא רשיון
2. (א) לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל
רישיון ובהתאם להוראות חוק זה.
(ב) לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא
יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם
שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא אם כן הוא בעל רישיון לפי חוק זה.
(ג) האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלויזיה, ברדיו,
בעיתון או בכל דרך אחרת מידע ופרטים על מעוניינים בביצוע עסקאות בזכויות
במקרקעין, ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין.
רשם
3. (א) השר ימנה רשם שתפקידיו:
(1) ליתן רישיונות לתיווך במקרקעין למי שעומד בתנאים לקבלת
רשיון לפי חוק זה;
(2) לנהל פנקס של בעלי רישיונות לתיווך במקרקעין.
(ב) הודעה על מינוי הרשם תפורסם ברשומות.
ועדה מייעצת
4. (א) השר ימנה ועדה מייעצת שתפקידה לייעץ לרשם בכל הנוגע
לתוכן הבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין כאמור בסעיף 5, ובכל ענין
אחר שהרשם ימצא לנכון להתייעץ עמה.
(ב) בוועדה יהיו שלושה חברים לפחות ובהם מתווך במקרקעין,
נציג צרכנים, ועורך דין נציג לשכת עורכי הדין בישראל.
תנאים לקבלת רישיון
5. (א) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים להלן, רשאי לקבל
רשיון של מתווך במקרקעין:
(1) הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ
שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
(2) מלאו לו 18 שנים;
(3) הוא אינו פושט רגל;
(4) הוא לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים
שקדמו להגשת הבקשה;
(5) אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, הוא
סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה כאמור;
(6) הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין
(להלן - הבחינה).
(ב) מי שקיבל רשיון לפי חוק זה, וחדלו להתקיים לגביו התנאים
הקבועים בפסקאות (1), (3), (4) או (5) שבסעיף קטן (א), רשאי הרשם, לאחר
שניתנה הזדמנות לאותו אדם להשמיע את טענותיו בפניו, ולאחר שנועץ בועדה,
לשלול את רשיונו לעסוק בתיווך במקרקעין.
(ג) סירב הרשם ליתן למבקש רישיון או שלל את רישיונו יודיע
לו את נימוקיו בכתב.
הבחינה
6. (א) השר יקבע, לאחר התייעצות עם הרשם והוועדה, את נושאיה
של הבחינה ואת סדריה; בבחינה ייכללו בין השאר התחומים הבאים: דיני חוזים,
דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי מקרקעין וסימנים ו' ו-ז' לפרק
י"א לחוק העונשין, תשל"ז-1977; הבחינה תיערך לפחות פעמיים בשנה.
(ב) מועמד שנכשל בבחינה רשאי לשוב ולהיבחן.
7. בוטל
חובת הגינות וזהירות
8. (א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת,
וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות
וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא
עסקת התיווך.
דרישה להזמנה בכתב
9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן
חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים
שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.
(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה
מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך
במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).
(ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים
למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב),
גם הוראות אלה:
(1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת
מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים
במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום
תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום
ההזמנה.
(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות
כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו
מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).
(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב)
לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו
מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף זה, "דירה" –
חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל למגורים, ולרבות
חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.
(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות
לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או
חלקן, בתקופת הבלעדיות.
9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן
חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים
שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.
(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה
מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה
יאושרו בחתימת הלקוח. ותקופתה –
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך
במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).
(ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים
למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב),
גם הוראות אלה:
(1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת
מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים
במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום
תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום
ההזמנה.
(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות
כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו
מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).
(ג) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב)
לענין דירה, ולא נקבעה בה תקופת הבלעדיות, תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו
מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בסעיף קטן זה בסעיף
זה, "דירה" – חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או המשמשים בפועל
למגורים, ולרבות חדר, מבנה או מערכת חדרים כאמור שיוקמו או ייבנו בעתיד.
(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות
לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או
חלקן, בתקופת הבלעדיות.
גילוי ענין אישי
10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין
אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל
את הסכמת הלקוח לכך בכתב.
איסור גילוי ידיעה
11. מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10, מתווך במקרקעין או
המועסק על ידיו לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו
על ידי הלקוח או מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה לפי כל דין.
איסור פעולות משפטיות
12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי
אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת
עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה
זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961.
איסור העסקה
13. אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק
הוא בעל רשיון לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מינהלתי.
דמי תיווך
14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם
נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל
עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם
מחייב.
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק
שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי
עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם
נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל
עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם
מחייב.
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק
שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי
עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
עונשין
15. המפר הוראה מהוראות הסעיפים 2 או 10 עד 13, דינו – מאסר
שנה וקנס פי ארבעה מהשיעור הקבוע בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, תשל"ז-1977.
שלילת או התליית רישיון
16. הורשע מתווך במקרקעין בעבירה לפי חוק זה, או לפי חוק
הגנת הצרכן, תשמ"א-1981, או בעבירה לפי סימן ו' או ז' לפרק י"א לחוק
העונשין, תשל"ז-1977, רשאי בית המשפט, בנוסף לכל עונש אחר, לצוות כי רישיונו
של המתווך במקרקעין יישלל או יותלה לתקופה שיקבע; ורשאי בית המשפט לשלול או
להתלות את הרישיון על תנאי שהמתווך לא יעבור עבירות שיקבע בית המשפט תוך
תקופה שלא תעלה על 3 שנים.
סמכויות הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן (תיקון מס' 6)
תשס"ו-2006
17. מבלי לגרוע מהאמור בסעיף 15, יראו עבירה לפי חוק זה גם
כעבירה לפי חוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981, ולממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן
לפי החוק האמור יהיו נתונות, לענין עבירות לפי חוק זה, כל הסמכויות שיש לו
לפי פרקים ה' ו-ו' לאותו חוק.
|
