עורך הדין בעסקת מקרקעין
תפקידו של עורך הדין בעסקת מקרקעין
הצעד הראשון בטרם תבוצע עסקת מקרקעין היא
בדיקת
הבעלות על הנכס מבחינה
משפטית,
בלשכת רישום המקרקעין,
במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת.
במקביל יהיה על עורך הדין לבדוק האם יהיה על המוכר לשלם
מס שבח או
היטל השבחה לרשות המקומית. מיסים אלו עלולים לעלות כדי מאות אלפי שקלים
ולכן רצוי לבדוק פטור או סכום לתשלום בטרם התקשרות עם הקונה. תכנון מיסוי
העסקה במקרקעין הנו צעד חובה בטרם ההתקשרות בין הצדדים.
לעיתים כדאי לקונה הנועז להתקשר דווקא כאשר מדובר בנכס
מסובך מבחינה משפטית, בהנחה שהתרת המורכבות המשפטית תעלה את ערך הנכס
פלאים. כאן יבוא כשרונו וניסיונו של עורך הדין אשר בידיו הופקדה המלאכה,
כמובן שכל זאת בתנאי שהבעיות המשפטיות אותרו בטרם ביצוע התקשרות כלשהי.
לא אפרט כאן את כל תפקידיו הרבים ומגוונים של עורך הדין
בעסקת מקרקעין. אציין רק הגנה על האינטרסים של לקוחו,
רישום הערת אזהרה, דיווח העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין לצורך קבלת
אישורים לטאבו, רישום הערת אזהרה לטובת בנק למשכנתאות, אחזקת כספים בנאמנות
עד לסיום העסקה ורישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה יחד עם רישום
המשכנתא לטובת הבנק למשכנתאות.
המו"מ הכלכלי להבדיל ממו"מ משפטי
במרבית המקרים, יהיה על הצדדים לסכם ביניהם 3 נושאים
עיקריים ולהותיר לעורכי הדין לסכם לגבי שאר פרטי החוזה:
-
סכום העסקה
-
מועדי התשלום
-
מועד מסירת החזקה בנכס הנמכר (מסירת המפתח).
בכל שנותיי כעורך דין, מעולם לא ראיתי עסקה שנכשלה בגלל
שעורכי הדין לא הצליחו להגיע להסכמה בעניין החוזה. כל עורכי הדין מודעים
לחשיבות ההגנה על הלקוח ולכן גם הצד שכנגד אינו מנסה "לסדר" את הצד האחר,
ותמיד יימצא פתרון משפטי שירצה את עורכי הדין של 2 הצדדים.
עורך דין אחד ל-2 הצדדים
בעסקאות רבות, נוהגים הצדדים לפנות לעורך דין אחד שמייצג את
האינטרסים של 2 הצדדים ועורך עבורם את חוזה המכר.
היתרון ברור, העסקה תזרום במהירות ובקלות, ועורך הדין
שמייצג את 2 הצדדים אינו יכול להרשות לעצמו ל"סדר" את מי מהצדדים.
יש בכך חיסרון אחד שאינו ממש משפיע על העסקה: במקרה של צורך
בהתדיינות משפטית בקשר לפירוש החוזה, לא יוכל אותו עורך דין משותף לייצג את
אחד הצדדים ועל כל אחד מהם יהיה לשכור את שירותיו של עורך דין אחר שלא היה
מעורב בעסקה.
|
