עורכי דין- דף הבית >> מקרקעין >> נדל"ן ומקרקעין >>

הערכת שווי נדל"ן על פי היוון התשואה

הערכת שווי נדל"ן על פי היוון התשואה

שיטת היוון הכנסות מאוד מקובלת במיוחד כאשר נכס הנדל"ן נרכש על מנת להשכירו לצד ג' לצורך הפקת תשואה. שווי הנכס יחושב על פי הפוטנציאל שלו להניב הכנסות.

איסוף מידע על הנכס וההוצאות שידרשו

בשיטת היוון התשואה יש ראשית לאסוף מידע ככל הניתן על הנכס ועל נכסים דומים, כמו בשיטת השוואת הנכסים, כדי שנוכל לערוך השוואה סבירה של התשואה הפוטנציאלית.

כן יהיה על הקונה לחשב הוצאות שוטפות שתהינה על הנכס וכן הוצאות שיפוץ, תווך, והוצאות משפטיות עבור הכנת חוזי שכירות שיגנו עלינו היטב מהתנהלות לא ראויה של שוכרים פוטנציאלים. כמו כן יש לקחת בחשבון תקופות בהן הנכס יעמוד ריק משוכרים ולא יניב תשואה במשך תקופות שונות. יש להחשיב נתונים אלו שכן הם משפיעים על חישוב התשואה ועל שווי הנכס שיקבע על בסיס תזרים ההכנסות ממנו.

כיצד מתבצעת הערכת שווי על בסיס היוון התשואה

בעל הון ישקול תמיד את ההשקעה האלטרנטיבית באותה רמת סיכון. אם קיימת לו למשקיע אופציה להשקיע באגרות חוב סולידיות המניבות 5%, הרי שלא יתלהב להשקיע במבנה משרדים שיניב לו את אותה התשואה עם סיכון גבוה יותר. לכן התשואה על נדלן צריכה להיות מעט גבוהה מההכנסה מאיגרות חוב ממשלתיות.

דוגמה למודעה שנתקבלה אצלי וניתוח שלה על בסיס היוון התשואה:

ניתוח הסכומים

נניח שמחיר השכירות שנצליח להשיג משוכר פוטנציאלי הוא הנמוך מכפי שהוצג לנו: 80 ש"ח למ"ר.

נכפיל את מחיר השכירות למטר ב-12 חודשים ונקבל: 960 ש"ח לשנה למטר רבוע.

נחלק סכום זה במחיר המכירה המבוקש, 8,500 ש"ח ונכפיל ב-100, נקבל את סך התשואה השנתית של 11.29%. תשואה זו הרבה יותר גבוהה מהשקעה באגרות חוב סולידיות ובהחלט מעניינת. כמובן שיש לקחת בחשבון שעל תשואה זו יהיה עלינו לשלם מס הכנסה, לאחר ניכוי הוצאות שוטפות של הנכס.

כעת יהיה עלינו להחליט איזה גודל נכס מתאים להון שנבקש להשקיע כאשר יש לקחת בחשבון את המגבלה של מינימום 500 מ"ר שהציב המוכר, דהיינו לפחות  4,250 אלפי ש"ח.

קרא בהמשך: הערכת שווי נכסים על פי חישוב העלות >>

קרא בהמשך:הערכת שווי נכסים על פי שיטת ההשוואה >>

האתר שלנו היה לך לתועלת?

הוכח זאת :-) היה חבר שלנו!