הערכת שווי נדל"ן על פי
חישוב העלות
כיצד
מתבצע חישוב העלות
על פי שיטת העלות, מוסיפים לערך הקרקע
העירומה את חישוב עלות בניית נכס דומה חדש בניכוי פחת.
חישוב העלות נעשה בהנחה שידוע לנו מחיר
עלות הקרקע ומחיר עלות הבניה באותה רמת גימור של הבניין בו אנו מביעים
עניין.
כמובן שאינני טוען שעדיף להקים נכס חדש
על הקרקע שכן הקמת נכס חדש כרוכה בסיכונים, זמן ומאמצים רבים, אך זוהי שיטת
השוואה נוחה כדי להעריך נכסים קיימים.
ניתן לעשות שימוש בשיטה זו לצורך הערכת
נכסי מגורים וגם נכסים עסקיים.
הפחת
משווי הבניין
יחד עם זאת, מידת הדיוק של שיטת העלות
תלויה בהערכת הפחת אותו יש לנכות משווי הבניין. חישוב הפחת צריך לקחת
בחשבון את ירידת ערך הבניין כתוצאה מ-
-
בלאי פיזי של הבניין כתוצאה
מגילו, מראהו כתוצאה מאופן השימוש בו ועלות תיקונו אם ניתן בכלל לתקנו.
לעיתים הבניין תוכנן בצורה לקויה או שתכנונו מיושן כל כך שלא ניתן לבצע
בו שינויים אשר יביאו אותו למראה מודרני ורענן. לדוגמה, מחיצותיהם
הפנימיות של בנייני משרדים נבנו בעבר מבלוקים וטיח בעוד שכיום נבנות
מחיצות אלו מגבס אותו ניתן לפרק ולהזיז לפי דרישת השוכר.
-
שינויים חיצוניים למבנה כתוצאה משינויים באזור סביבו המשפיעים על שוויו כמו בית מגורים שעם
השנים נבנו בקרבתו מפעלים או משרדים. כמובן שלעיתים שינויים כאלו דווקא
יביאו להעלאת שווי המבנה.
קרא בהמשך:הערכת שווי נכסים על פי שיטת ההשוואה >>
קרא בהמשך: הערכת שווי נכסים על פי היוון הכנסות >>
|
שום
משקיע לא יהיה מוכן לשלם עבור בניין קיים וישן יותר מהעלות הדרושה כדי
לבנות בניין כזה על אותה קרקע.
