עורכי דין- דף הבית >> מקרקעין >> נדל"ן ומקרקעין >>

חוזה רכישת דירה חדשה מקבלן בניין על הנייר

חוזה רכישת דירה חדשה מקבלן בניין על הנייר

המצב התכנוני

עוד בטרם נכנס לעובי הקורה מבחינה משפטית, יש לבדוק את מיקום המגרש עליו ייבנה הבית, מיקום הדירה בבניין, כיווני אויר, גודל, תכנון החלוקה הפנימית בדירה, קיומם של מפגעים סמוך למגרש כמו מבני תעשיה רועשים, כביש סואן וכו'

רשיון קבלן

ראשית, עם תחילת המו"מ, דרוש לראות את רשיון הקבלן של החברה ממנה אתה קונה את הדירה. הרישיון הוא אישור המתחדש כל שנה ובלעדיו אסור לקבלן לבנות. על גבי הרישיון נרשם באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק ומהו ההיקף הכספי המקסימלי המותר לקבלן.

פרויקטים קודמים

למד מניסיונם של אחרים, שאם לא כן ילמדו אחרים מנסיונך: בקר בבתים אשר נבנו על ידי הקבלן, שוחח עם דיירים שרכשו דירה ממנו, בדוק את רמת הגימור של פרוייקטים קודמים של הקבלן, שאל על התייחסות הקבלן ללקוחותיו הקודמים ואופן מילוי אחר התחייבויותיו כלפיהם.

בעלות על הקרקע

יש לבדוק אם הקרקע עליה נבנה הבית נמצאת בבעלות הקבלן ורשומה בטאבו (לשכת רשום המקרקעין לפי גוש\חלקה) על שמו, או רשומה חכירה לתקופה ארוכה על שמו בטאבו ו/או במנהל מקרקעי ישראל. קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל מחויבת בדמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל עבור הבניה, אלא אם שולמו למנהל דמי החכירה מראש עבור כל התקופה (הוון). כמובן שיש לוודא שאין עיקולים על הקרקע ו/או שיעבודים

דירה מעסקת קומבינציה:

זוהי עסקה בין בעל קרקע אשר אינו מעוניין לממן את הבניה, מצד אחד, לבין קבלן אשר אינו מעוניין לממן את רכישת המגרש. לכן, בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהמגרש תמורת שירותי בניה, לפי מפתח אחוזים מוסכמים. הקבלן מצידו רשאי למכור את הדירות שיבנו על המגרש "על הנייר", הכל לפי ההסכמות שבין בעל הקרקע לבין הקבלן. במקרה של עסקת קומבינציה יש לבדוק האם רשומה "הערת אזהרה" על הקרקע בטאבו לטובת הקבלן, האם הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת קונה דירה ומהם תנאי העסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע, בעיקר יש לשים לב שהקבלן אינו מוכר לכם את אחת הדירות שנועדה להיות של בעל הקרקע.

היתר בניה

בטרם ייחתם החוזה עם הקבלן יש לברר עוד האם בידי הקבלן היתר בניה מאת הוועדה המקומית (ליד הרשות המקומית). חתימה על חוזה בטרם ניתן היתר בניה היא מעשה בלתי אחראי.

אישורי מיסים

יש לוודא כי יש לקבלן אישור מרשות המיסים לפיו לא תהיה מניעה (בגלל חובות הקבלן) לרשום את הדירה על שם הקונה.

הערות לחוזה

משרד עורכי דין של הקבלן אינו חוסך בנייר ולכן הוא בדרך כלל יכין חוזה התקשרות בין הקבלן לקונה בן עשרות עמודים ומאות סעיפים, רובם כמובן הבאים להגן על הקבלן ולא על הקונה. על כן שומה על הקונה לקחת את החוזה לעיון לביתו ולטרוח לקרוא את כלהסעיפים בחוזה ובנספחים לו. בטרם החתימה על החוזה יש להציגו בפני עורך דין הבקיא בענייני מקרקעין על מנת שיעיר את הערותיו ויבדוק את התנאים המוקדמים המפורטים למעלה. לא יזיק גם לקבל גם את חוות דעתם של מהנדס ואדריכל לגבי המפרט הטכני והשרטוטים המצורפים לחוזה.

המסמכים המצורפים לחוזה המכר

על פי החוק, על הקבלן לצרף לחוזה המכר:

• מפרט טכני של הדירה בהתאם לנוסח הקבוע בחוק;

• תוכנית הדירה;

• תוכנית קומת עמודים של הבית;

• תוכנית קומה טיפוסית בבניין;

• תוכנית המגרש;

האתר שלנו היה לך לתועלת?

הוכח זאת :-) היה חבר שלנו!