עורכי דין- דף הבית >> מקרקעין >> נדל"ן ומקרקעין >>

תוכן החוזה רכישת דירה חדשה מקבלן בניין הערות הקונה

תוכן החוזה רכישת דירה חדשה מקבלן בניין הערות הקונה

אין להסכים לסעיף בחוזה המאפשר לקבלן לקבוע, לשנות, לדחות, להחליט על דעתו בלבד, ללא הסכמת הקונה.

אין להסכים לתניה בחוזה האוסרת על הקונה לרשום הערת אזהרה, גם אם ניתנת לקונה בטוחה אחרת. בית המשפט העליון קבע כי זו תניה מקפחת וביטל אותה.

רישום הדירה בטאבו

על הקונה לדרוש מהקבלן כי יציין תאריך בו יושלם רישום הדירה בטאבו על שם הקונה (לשכת רשום המקרקעין). אין להשלים עם תנאי לפיו הקבלן ירשום את הדירה על שם הקונה תוך שנה מרישום הבית המשותף או תוך שנה ממועד הפרצלציה וכיוב'.

מחיר הדירה

יש לוודא כי מחיר הדירה סופיומוגדר. יש לציין מה יהיו התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: מע"מ, חניה, דוד שמש, אנטנת טלויזיה, חיבור לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו'. על פי הנהוג שכר טרחת משרד עורכי דין שמייצג את הקבלן יהיה 1.5% עד 2% מערך הדירה (כולל מע"מ).

מס ערך מוסף

יש לבדוק אם מחיר הדירה כולל מע"מ או שהקונה יופתע מדרישת תשלום נוספת של 16.5% עבור מע"מ. אגב, על הקונה לזכור כי יהיה עליו לשלם מס רכישה למיסוי מקרקעין עבור רכישת הדירה. מס הרכישה מחושב לפי המחיר השקלי של הדירה ביום חתימת החוזה עם הקבלן, כולל מע"מ.

חניה

בשרטוט קומת העמודים יש לציין איזו היא החניה של הקונה. יש לבדוק אם נרכשת חניה מקורה ו/או צמודה והאם מחיר הדירה כולל את מחיר החניה. במקרה וקימות יותר דירות מחניות יש להניח כי חלק מהדיירים יוותרו ללא חניה בשטח הבניין.

שינויים בדירה

יש לוודא עלות השינויים והתוספות שיתבקשו על ידי הקונה, להעלות את השינויים המוסכמים על הכתב, תוך ציון מועדי ביצוע, מועד מסירת המפתח לאחר השינויים, עלות העמלה עבור החלפת התקנים ואביזרים שיסופקו על ידי הקונה, וגובה הזיכוי עבור האביזרים עליהם ויתר הקונה.

דוד שמש

יש לוודא שהקבלן מתחייב להתקין מערכת סולרית מושלמת (להבדיל מהכנה למערכת סולרית)

פיתוח

פיתוח יכול להיות סלילת כביש, התקנת מדרכה, גינה סביב הבית, גדר וכיוב'. לכן הוצאות הפיתוח הן מושג מעורפל ביותר העלול לייקר את מחיר הדירה אם לא יסוכם מראש גובה עלותם או כי הוצאות אלו נכללות במחיר הדירה.

חיבור לחשמל מים גז טלפון

יש לוודא מראש עליות ולנסות לעמוד על כך שההוצאות יכללו רק את החיבור הדירתי ולא החיבור הכללי של הבניין לרשתות הכלליות.

עלות רישום הדירה בטאבו

יש לשים לב האם הרישום של הדירה בטאבו כרוך בתשלום נוסף לקבלן או למשרד עורי דין מטעמו, עבור הוצאות שרטוטים וכו'.

הרכוש המשותף

יש לבחון כיצד הוסדר נושא הרכוש המשותף, הכניסה לבניין, חדרי מדרגות, מחסנים, חניות שלא הוצמדו לדירות בבניין, גישה לגג הבניין. קבלנים נוהגים לשמור לעצמם יתרת השטחים שלא הוצמדו לדירות, ואולם נאסר על פי חוק להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רשום הבית המשותף בטאבו, למי שאינו בעל דירה בבניין.

המועד החוזי למסירת המפתח (חזקה בדירה)

על הקונה לוודא כי קיים מועד מוגדר למסירת המפתח על ידי הקבלן. סעיף בחוזה המתיר לקבלן לאחר מעבר לחודשיים שלושה ללא סיבה מהווה תנאי מקפח ועשוי להימחק על ידי בית המשפט. יש להקפיד על סעיף הקובע פיצוי למקרה שהקבלן מאחר במסירת הדירה, כולל בגלל כח עליון, כגון, תשלום ריבית על הכסף ששולם לקבלן, דמי שכירות ראויים וכיוב'.

יש להימנע מלחתום על סעיף בחוזה הקובע כי עצם קבלת הדירה על ידי הקונה מהווה הוכחה כי הדירה נבנתה ונמצאת במצב תקין מושלם ובהתאם למפרט הטכני.

לוח התשלומים

מן הראוי כי לוח התשלומים המוסכם ישקף את היכולת של הקונה לארגן את הכסף, מצד אחד אך חשוב ביותר כי יהיה קשור להתקדמות הבניה. אם הקבלן יתמוטט כלכלית והבניה תופסק עלול הקונה להידרש להשקיע סכומים נוספים להשלמת הבניין ומן הראוי כי ישאר בידיו מספיק כסף לכך. לדוגמה:

• 40% ממחיר הדירה עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.

• 20% נוספים לאחר גמר שלד הקומה בה ממוקמת הדירה כולל מחיצות פנים.

• 15% לאחר גמר טיח בדירה.

• 15% נוספים עם גמר ציפוי הבניין מבחוץ.

• 10% אחרונים במעמד מסירת הדירה.

על פי החוק, אין הקבלן רשאי לגבות יותר מאשר האמור בלוח התשלומים המפורט לעיל, אלא אם המציא ללקוח ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. הפרה של סעיף זה על ידי הקבלן מהווה עבירה פלילית עליה ניתן להתלונן.

הבטחת השקעה

על פי חוק נאסר על הקבלן לקבל יותר מ-15% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את כספי הלקוח באחת מן הדרכים הבאות:ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידי הלקוח לקבלן אשר תהיה ברת פרעון בכל מקרה שיסתבר כי הקבלן אינו יכול להעביר בעלות בדירה (או כל זכות אחרת שהוסכמה עם הקבלן) על שם הקונה:

1. בגלל עיקול שהוטל על הדירה;

2. עיקול שהוטל על הקרקע עליה נבנית הדירה;

3. מונה לקבלן או לקרקע עליה נבנית הדירה כונס נכסים;

4. ניתן כנגד הקבלן או בעל הקרקע צו פירוק או פשיטת רגל או מונה לו כונס נכסים;

המלצה: כיום אנו מוצאים בערבות בנקאית את הבטוחה המומלצת ביותר. יש לבדוק היטב את נוסח הערבות הבנקאית לפני חתימת החוזה, היינו שתהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות הקונה ושמירה על ערך כספו. ראה את נוסח ערבות בנקאית לרוכש דירה מקבלן בניין כפי שנקבע בחוק.

• פוליסת ביטוח בחברת ביטוח מוכרת המכסה את כל הסיכונים המפורטים בעניין הערבות הבנקאית. הפוליסה צריכה להיערך לטובת הקונה ולהיות משולמת מראש.

• רישום שיעבוד על הדירה או על חלק יחסי מן הקרקע עליה הבית נבנה לטובת הקונה להבטחת הכספים שישולמו לקבלן על ידי הקונה.

• רישום בטאבו של הערת אזהרהעל הדירה או על חלק יחסי של הקרקע עליה נבנה הבניין לטובת הקונה. יש לשים לב כי על הערת האזהרה להיות קודמת לכל שיעבוד עיקול או זכות צד שלישי אשר יש להם זכות קודמת עדיפה על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה. במקרה של רישום הערת אזהרה, יש לשים לב שהבנק אשר נותן ליווי בנקאי לפרוייקט נוהג לרשום הערת אזהרה לטובתו. יש לדאוג לקבל מאת הבנק מכתב החרגה אשר נותן עדיפות להערת האזהרה של הקונה על פני הערת האזהרה של הבנק המלווה, שאם לא כן לא מילא הקבלן אחר הנדרש בחוק לגבי הבטוחות שעליו להמציא ללקוח הקונה. יש לדרוש כי הערת האזהרה תרשם מיד, כלומר רישומה לא יהיה תלוי בהתקדמות הבניה או בתנאים חיצוניים אחרים.

• הקבלן העביר על שם הקונה את הבעלותאו זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה נבנית הדירה כמוסכם בחוזה המכר כשהיא נקיה מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי.

יש לשים לב לכך, כבר בשלב המו"מ עם הקבלן, שהבטוחה שתימסר ללקוח תוצמד לשער הדולר או למדד, שכן החוק אינו דורש זאת מהקבלן והוא לא יתנדב להציע זאת

האתר שלנו היה לך לתועלת?

הוכח זאת :-) היה חבר שלנו!