מס מכירה

מי חייב לשלם מס מכירה

החל משנת המס 2000 בוטל החיוב במס רכוש לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, ובמקומו בא לעולם מס המכירה.

מס המכירה הינו, למעשה, מס מחזור המוטל על מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, והוא מהווה אחוז משווי המכירה (ולא מהשבח). כלומר, אם מס השבח מוטל על עליית הערך של הנכס שנמכר (ההפרש ביו מחיר מכירת הנכס לבין מחיר רכישתו), הרי שמס המכירה מוטל בכל מקרה על כללשווי המכירה, גם אם לא עלה ערכו של הנכס ואפילו אם ירד ערכו.

מס מכירה - במכירת איזה נכס?

ככלל, מס המכירה מוטל בכל מקרה בו מתקיימת מכירת זכות במקרקעין (משרד, מגרש, דירה) או מכירת זכות באיגוד מקרקעין, שנרכשה לפני 07.11.2001. להשכלה כללית "זכות באיגוד מקרקעין" היא מניה או מניות בתאגיד שמרב נכסיו הנם זכויות במקרקעין.

ואולם, מכירת "דירת מגורים מזכה", משמע ? דירת מגורים ששימשה בעיקרה או מיועדת לשמש למגורים (אפילו הייתה סגורה), תהא פטורהממס מכירה.

כך למשל, אם בבעלותי דירת מגורים ואולם בחרתי להתגורר בשכירות ולהשכיר את דירתי לצורך משרד, או להשתמש בעצמי בדירה שבבעלותי כמשרד או כעסק מכל סוג, הרי שבמכירת אותה דירה אחויב במס מכירה, ובלבד, כזכור, שרכשתי את אותה דירה לפני 07.11.01.

ויודגש, מכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס מכירה, בלא קשר האם אותה מכירה פטורה גם ממס שבח.

כך, יכולה מכירת דירת מגורים שלא להיות פטורה ממס שבח (מן הטעם שהמוכר לא עומד בתנאי הפטורים המפורטים בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין), אך מכירתו תהא פטורה ממס מכירה.

שיעורי מס המכירה

עדליום 07.11.2001, יום כניסתה לתוקף של הרפורמה במיסוי מקרקעין, היו קיימים 2 שיעורי מס מכירה:

הכלל ? 2.5% משווי המכירה של זכות במקרקעין או זכות מאיגוד מקרקעין.

החריג ? 0.8% משווי המכירה של זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים המהווה מלאי עסקי בידי המוכר (קבלן למשל), או שמדובר במוכר הזכאי להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון.

החל מיום 07.11.2001, בוטל שיעור מס המכירה של 0.8%, ושיעור מס המכירה על סוגי הנכסים שפורטו לעיל הפך מ- 0.8% ל- 0%.

שיעור המס של 2.5% נותר על כנו, אך צומצם כך שהוא חל רק לגבי נכסים שנרכשו לפני 07.11.2001.

פטורים ממס מכירה

בנוסף לפטור שניתן במכירת דירת מגורים מזכה, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס מכירה), התש"ס - 2000, קובעות רשימת פטורים נוספת שהעיקריים שבהם הינם כדלקמן:

1. אם על המכירה ניתן פטור ממס שבח לפי סעיפים 49ז, 49ז1, 53, 54, 55, 57, 60, 61, 62 (ב), 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 ו?71 לחוק מיסוי מקרקעין, יינתן גם פטור ממס מכירה, באותו אופן בו הייתה המכירה פטורה ממס שבח (באופן מלא או חלקי) ועפ"י תנאי הפטור במס שבח ובמגבלותיו.

למשל, במכירת דירת מגורים מזכה שתמורתה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, הרי שזכויות הבניה (כולן או חלקן, תלוי מהו שווי דירת המגורים ללא זכויות בנייה) חייבות במס שבח. באותו אופן, במכירה כאמור, חל פטור ממס מכירה על שווי דירת המגורים (ואם שוויה נמוך מ-.1,400,000 ₪, יינתן הפטור גם על חלק מזכויות הבנייה על לתקרה של 1.4 מליון ₪, כמו במס שבח), ועל יתרת זכויות הבנייה יחול חיוב במס מכירה, כמו שחל חיוב במס שבח.

לדוגמא, אם קבע מנהל מס שבח כי במכירת דירת מגורים עם זכויות בנייה, חלק  התמורה שמיוחס לדירה הוא 1 מיליון ₪ וחלק התמורה שמיוחס לזכויות הבנייה הוא -.600,000 ₪, 1.4 מיליון ₪ מהתמורה יהיו פטורים ממס שבח (לפי הוראת סעיף 49ז לחוק) ומכאן גם ממס מכירה, ועל -.200,000 ₪ (חלק התמורה שנותר), חל חיוב במס מכירה כמו גם במס שבח.

2. העברה ללא תמורה בין יחיד לקרוב פטורה גם היא ממס מכירה, כאשר "קרוב" מוגדר כבן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא (לרבות נכד, נין וכו') צאצאי בן הזוג ובן זוגם של כל אחד מאלה.

אח או אחות נחשבים קרוב רק אם מכרו ללא תמורה מקרקעין שקיבלו בירושה או במתנה מאת הורה או הורי הורה.

לכן, למשל, אם אח מעניק במתנה לאחותו (או אחיו) מגרש שקיבל בירושה מאת דודתו, הרי שהמכירה תהיה פטורה ממס שבח (מכח סעיף 62(א) לחוק) אך תהא חייבת במס מכירה, כי לא מדובר בזכות שקיבל האח במתנה או בירושה מהוריו או מהורי הוריו. 

התרתו של מס המכירה בניכוי

החל מיום 07.11.01 מס המכירה שמשולם מותר בניכוי בחישוב השבח.

כך למעשה אומנם חל חיוב במס מכירה ואולם תשלומו מקטין את השבח עליו יש לשלם מס שבח בשיעור של 50% או 36% ו- 25%, המחושב לינארית.

ראה: הנחיות ביניים בעניין ביטול מס מכירה והגדלת הפטור ממס רכישה במסגרת חוק ההסדרים תקציב 2008 >

ראה עוד על נושא מקרקעין ומיסוי מקרקעין עסקת קומבינציה רישום בית משותף רכישת דירה חדשה מקבלן הערת אזהרה מס שבח מיסוי מקרקעין

שיעורי מס שבח