עורכי דין- דף הבית >> מיסים >> מיסוי מקרקעין >> מס שבח >>
כיצד מרמים את רשויות מס שבח מקרקעין - הסיכונים

 מס שבח

החובה לדווח למיסוי מקרקעין

שיעורי מס שבח

מחשבון מס שבח

מתי לא כדאי לבקש פטור

מסחר בדירות מגורים

מהי דירת מגורים מזכה

עקרון התא המשפחתי

מיסוי מקרקעין של דירות נופש

מיסוי דירת חברת גוש חלקה

המרת סעיף הפטור

למכור את כל הזכויות בדירה

כיצד לרמות את מס שבח

שינויים בחוק מיסוי מקרקעין

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין 1.8.2013

טפסים

מיסוי מקרקעין מס שבח - כל הטפסים

פטור מתשלום מס שבח

מס שבח - רשימת פטורים

פטור ממס שבח אחת ל-4 שנים

הגשת בקשה מפורשת לפטור

בעל דירת מגורים יחידה

דירה שנתקבלה בירושה

חלוקת ירושה בין יורשים

פטור ממס שבח אגב גירושין

מתנה לקרוב משפחה

דירה שנתקבלה במתנה

מוכר 2 דירות כדי לרכוש דירה

אפשרות לתוספת בניה

החלפת דירה חדשה

כיצד לעשות שימוש במדריך זה

מס רכישה

מי חייב במס רכישה

מדרגות מס רכישה
מחשבון מס רכישה -סימולטור

שינויים במס רכישה 1.8.2013

מהי דירה יחידה

לצורכי מס רכישה

שיעורי מס רכישה

כמה נשלם

מהי דירת מגורים

לצורכי מס רכישה

שווי רכישה

לצורכי מס רכישה

פטורים והקלות במס רכישה

מתנה מקרוב

הקלת מס רכישה קבלת דירה מקרוב

התא המשפחתי

לצורכי מס רכישה

החזר מס רכישה

בביטול הסכם מכר

הקלה במס רכישה

לנכה, למשפחה שכולה ולנפגע

הורים של ילד נכה

הקלה במס רכישה

מס רכישה לעולה חדש

פטור ממס לדירה חלופית

למי שמתחייב למכור דירתו הראשונה

תקנות מס רכישה
תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין

מיסים נוספים במקרקעין

מס מכירה

פטורים מתשלום מס מכירה

היטל השבחה

מיסוי נכסי מקרקעין בחו"ל

מדריך הנדל"ן

מיסוי מקרקעין רשימת נושאים

טפסים מיסוי מקרקעין

מס רכישה ומס שבח

מי אנחנו

וכיצד לעשות שימוש במדריך זה

צור עמנו קשר

יעוץ משפטי טלפוני, Skype או במייל

 

כיצד מרמים את רשויות מס שבח מקרקעין - הסיכונים

פסק דין אילן קשתי נגד זיוה לוי ת"א 494/98

 

 

כיצד מרמים את רשויות מס שבח מקרקעין - הסיכונים

בית משפט המחוזי בתל-אביב 

ת"א 494/98

 

בפני:

 
 כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל 

בעניין:

קשתי אילן

התובע

נ ג ד

לוי זיוה

הנתבעת

פסק דין

א. מהות התובענה

זו תובענה למתן פס"ד הצהרתי שהזכויות בדירה של מר יוסף קשתי ז"ל, (להלן:"המנוח"), ברחוב דרך השלום 139 ת"א הידועה כחלקה 158/6 בגוש 6163 (להלן:"הדירה"), שעברו ע"פי הסכם מכר לנתבעת, והרשומות על-שמה כיום בלשכת רישום המקרקעין,- צריכות להירשם ע"ש התובע, שהינו אחיו ויורשו של המנוח, עפ"י דין.

הדיון נדחה מספר פעמים, לבקשת ב"כ התובע, כפי שעולה מתיק בית המשפט, עקב שהייה מתמשכת של התובע בארה"ב, והיעדר אפשרות להגיע לבית המשפט, מסיבות שונות.

ב. עובדות רלבנטיות

המנוח נפטר בתאריך 14.2.1998. הנתבעת היתה שכנה של המנוח, וההכרות ביניהם הינה בת כ – 40 שנה; במסגרתה נקשרו ביניהם יחסי ידידות מיוחדים.

תחילתה של ההכרות היתה בדור ההורים, כשאם המנוח ואמה של הנתבעת היו שכנות באותו בנין; (סעיף 8 ל – נ/1). המנוח, לא היה נשוי והיה ערירי. מדור ההורים, "עבר" הקשר לילדים, וכאמור, התפתחו יחסי ידידות מיוחדים בין המנוח לבין הנתבעת, שהתבטאו בקשר כמעט יום-יומי, סעודות משותפות בבית הנתבעת בערבי שבת ובחגים, חגיגה משותפת של ימי הולדת. יחסים קרובים כאלה נוצרו גם בין המנוח לבין בן-זוגה של הנתבעת – אהוד, וילדיהם.

ביום 1.6.1983 התקשרה הנתבעת עם המנוח בהסכם לרכישת הדירה. בהתאם להסכם זה התחייבה הנתבעת לשלם לו סך של,000, 1,250 ש"י.

הנתבעת נטלה משכנתא של 1,100,000 ש"י כדי לממן את הרכישה, ולעדותה היא מחזירה הלוואה זו עד עצם היום הזה. (נספחים ב(1) - (8) לתצהירה). הנתבעת אף שילמה דמי היוון למינהל בגין הדירה, וכן דיווחה על כך לשלטונות מס שבח ומס רכישה. ( ג(1) – (4) לתצהירה. כאמור לעיל, הדירה נרשמה ע"ש הנתבעת במינהל ובלשכת רישום המקרקעין.

בנספח א – 5 להסכם שנערך ביום חתימת חוזה הרכישה ה- 1/6/83 ניתנה למנוח אופציה לרכוש בחזרה את הדירה במחיר התמורה ששולמה ללא כל הפרשי הצמדה וריבית, ובלבד הוא יודיע על רצונו לממש אך האופציה לא יאוחר מיום 4.6.1988.

יום לאחר מכן, בתאריך 2.6.1983 הודיע (א'-7) המנוח לנתבעת על מימוש האופציה, כשהמימוש נכון לאותו יום.

באותו מסמך הצהירה הנתבעת כי:"מלוא התמורה ששולמה לך על ידי הוחזרה אלו למעט סך 5,000 שקל שיימסר לך עם מסירת החזקה בדירה"... כן הצהירה באותו מסמך שהמנוח אינו חייב לה מאומה בגין מימוש האופציה או בגין הדירה וזכותו לקבל את מלוא הזכויות בה, לרבות זכות החכירה והחזקה במועד דלעיל.

מעיון במסמכי הבנק הרלבנטיים עולה כי בתאריך 12.6 הוכנס לחשבון המנוח סכום של 1,100,000 ש"י (ת/4/א), שהוצא בו ביום באמצעות שיק בנקאי (ת/4/ג).

המנוח , מעולם לא מסר את החזקה בדירה לנתבעת ונותר להתגורר בדירה, גם לאחר חוזה המכר, עד ליום מותו.

לדברי הגב' קשתי, אשת התובע שהעידה, למנוח היתה צוואה. בה הוא ציווה את כל רכושו לנתבעת. (בעמ. 6). נראה שהעדה לא ראתה צוואה של המנוח אלא את ת/3 בלבד.

המסמך ת/3 הינו צוואה שערכה הנתבעת בתאריך 2.6.1983, דהיינו למחרת עריכת חוזה הרכישה.

מצוואה זו עולה כי הנתבעת מצהירה שהיא הבעלים של הדירה נשוא התובענה, וכי היא מצווה את כל זכויותיה בדירה למנוח, במידה והיא תלך לעולמה לפניו.

כמו כן נקבע בצוואה כי במידה והמנוח ילך לעולמו לפניה ו/או ביחד עמה, כי אז זכויותיה בדירה יעברו לבנות הדודה של המנוח: אילנה אהרה וניצה רינת. ( שם וכן עדות הגב' קשתי בעמ. 7). על

פני הצוואה לא עולה שעורך דין ערך אותה, ברם הן מהצוואה, מחוזה המכר, ומהנספחים להלוואה, נראה כי הנתבעת והמנוח קיבלו יעוץ משפטי ברמה זו או אחרת, כדי לשמור על זכויות המנוח, כפי שיפורט לעיל, ועל בטחונו שהוא יוכל להמשיך ולהתגורר בדירה.

הגב' קשתי עצמה, אשתו של אח המנוח, היתה מופתעת מרישום הדירה ע"ש הנתבעת, שאינה קרובת משפחה, וראתה בכך עיסקת מכר פיקטיבית.

בעדותה הסבירה כי המדובר בדירה (ת/1 סעיף 2,3,4) שנרכשה ע"י אם המנוח לפני שנים רבות. המנוח התגורר בדירה והוכרז ע"י בית משפט כיורש יחיד שלה. הוא התגורר בה עד לפטירתו. לגירסתה היא התגוררה , כחודשיים לפני פטירת המנוח עמו בדירה ביחד עם בנותיה, ולא ידעה מאומה אודות הרישום ע"ש הנתבעת.

היא הוסיפה והעידה:

"הוא רצה להעביר את הדירה על שמנו. את זה הוא אמר לנו מפורשות. הוא סמך על כך שאני אזמין עורך דין. מהרגע שהוא אמר את הדברים ועד שהוא נפטר עבר זמן קצר. זה לא כל כך דחק לי. לא ציפיתי שהוא ימות כל כך מהר...אני הייתי קרובה מאד למנוח". ( עמ. 7).

התובע, כאמור לעיל, נמצא בארה"ב ולא הופיע לעדות בבית המשפט, ובלשון עוה"ד שלו: "עקב בעיות שיש לו בארה"ב, בעיות שמנעו ממנו את הגעתו לישראל. אין לעדותו כל משמעות באשר משפט זה מתרכז במה שנעשה בשנת 1983 בגין פעולות שאילן קשתי לא ידע עליהן דבר". ( עמ. 8 לסיכומים).

מהראיות עלה כי המנוח היה מסוכסך קשות עם אחיו התובע במשך כ – 17 שנים, במהלכם לא דיברו איש עם רעהו.הרקע לכך היה נעוץ במספר סיבות: האופן המחפיר שבו התייחס התובע למנוח ולאימם המנוחה; עסקיו המפוקפקים של התובע בארץ ובחו"ל (סעיף 12 לתצהיר הנתבעת); והשיא היה מחלוקת בין האחים לגבי דירת האם המנוחה, שהגיעה לערכאות, שם נפסק שהמנוח הינו היורש היחיד של דירת אמו. (נספח ה').

העידה ע.ת. 1:

"אני מכירה את המנוח. הייתי קרובה אליו בתחילת נישואי. אח"כ היה נתק...הנתק נבע מסיבות אובייקטיביות של ירושת האם. אני לא הסתדרתי עם האמא אחרי הנישואין וזה נתן השלכה לגבי המנוח שעמד לצידה של האם...הנתק המוחלט היה כאשר האמא נפטרה והיה צו ירושה שהוריש לו את הדירה...הנתק היה למשך...17 שנה...בעלי הפסיד בסכסוך...מסוף שנת 1989 עד למותו אנחנו היינו בקשר אמיץ מאד"...(עמ. 1, 2).

הנתבעת העידה שהמנוח פחד שהדירה תעבור בדרך זו או אחרת לאחיו וכי זה ינשלו ממנה עוד בחייו. (עמ. 16). גם בנות הדודה של המנוח העידו ברוח זו. (סעיף 4 לתצהיר רינת). לאחר מות המנוח לא הופיע התובע ליום השלושים לזכרו ואף לא השתתף בעלויות הכנת מצבתו. (סעיף 10 לצהיר אהרה).

ג. הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות עלתה פלוגתא אחת:

- האם המדובר בעיסקה פיקטיבית, ומה משמעות הדבר.

ד. האם המדובר בעיסקה פיקטיבית?

ברמה הנורמטיבית ניתנו שתי פרשנויות למסכת העובדתית לעיל:

הפרשנות הראשונה:

היא הפרשנות של הנתבעת שהמדובר בעיסקת מכר אמיתית.

העידה הנתבעת שהיא משלמת את תשלומי המשכנתא עד היום; מסמך בנק משכן שצורף לתצהירה מעיד אכן על תשלומי משכנתא בשנים 1989 ו- 1999. קיים גם חוזה הלוואה תואם לסכום של 1,100,000 ש"י שנחתם בתקופה הרלוונטית.

עדות זו אינה נותנת תשובה לשאלה מדוע במסמכים הנילווים לחוזה הרכישה, מאשרת הנתבעת, כבר בזמן אמת ובסמוך למועד הרכישה שהיא קיבלה בחזרה את מלוא התמורה מהמנוח, למעט סכום של 5,000 ש"י?

הנתבעת נשאלה בעת הדיון האם היא קיבלה את התמורה בחזרה, והפנתה את השאלה לבן זוגה, היא סברה שכן, ברם הפנתה את השואל לבן-זוגה שטיפל בנושא, ואשר העיד שהאופציה לא מומשה, (נ/2).

זו סיטואציה מוזרה. אפילו אם בן הזוג,טיפל בכל הענינים הנוגעים לרישום הדירה על שמה ובלקיחת ההלוואה, אין המדובר בסכום פעוט וזניח, אלא בסכום שהנתבעת מחזירה תשלומים בגינו, לעדותה, עד היום; והיא אינה יודעת האם הכספים הוחזרו לה אם לאו?

ממסמכי הבנק, כפי שצוין לעיל, עולה כי לחשבון המנוח הופקד הסכום 1,100,000 ש"י, ברם נמשך באותו יום מהחשבון בשיק בנקאי.

מתעוררת , לכן, השאלה איזה סוג עיסקה נעשה?

הפרשנות השניה –

היא פרשנות ב"כ התובע הגורס כי המדובר בעיסקת מכר פיקטיבית, - שבוטלה; משבוטלה העיסקה, לעמדתו, - יש לרשום את הזכויות בדירה ע"ש המנוח, ולמעשה ע"ש אחיו, התובע, לפי צו הירושה.

מסקנות

מהרקע האישי שנפרש לעיל עלה כי המנוח במשך שנים רבות, היה מסוכסך עם אחיו; 17 שנה של ברוגז בוודאי מותירים משקעים רציניים, אפילו אם לקראת פטירתו היתה הפשרה מסויימת לפחות לגבי אשת אחיו.

שנים לפני פטירתו עדיין קינן בליבו הפחד, ואמינה עלי עדויות הנתבעת ועדיה לענין זה, שמא אחיו, שעל יושרו כנראה לא סמך, - ינשלו מדירתו ואז אנא הוא ילך.

המנוח רצה להבטיח את עצמו לפחות בדירת מגוריו, נשוא התובענה, ולעשות זאת עם מישהו שהוא סומך עליו, אם לא במאת האחוזים כי אז קרוב לכך.

הנתבעת היתה הפרסונה המתאימה, עקב יחסיהם הקרובים במשך יותר משנות דור.

מהראיות ומהמסמכים נראה לי כי הסצינריו הנכון היה כדלקמן:

המנוח והנתבעת קיבלו יעוץ משפטי, שניתן יהיה "לחסום" השתלטות אפשרית של התובע על הדירה, אם הדירה תועבר לצד ג' בתמורה, ברם יחד עם זאת יתאפשר לתובע להמשיך ולגור בה.

הנתבעת וחברה לחיים החליטו "לנצל" את הסיטואציה כנראה לשם לקיחת הלוואה לענינים אחרים תוך מישכון הדירה.

המנוח היה נכון ליותר מכך. עקב היחס הטוב לו זכה מהנתבעת ובני –ביתה, הוא היה מוכן, למעשה, ליתן לה את הדירה במתנה לאלתר, ובתנאי שהוא יוותר להתגורר שם ועפ"י תנאי הצוואה שהיא ערכה. לאור היחסים המיוחדים שביניהם הם גם הגיעו להסכמה, בנסיבות המצויינות בצוואה, להוריש את הדירה לקרובי משפחה של המנוח.ברוח זו יש להבין את סעיף 5 (ב) לצוואה של הנתבעת (ת/3) שבה היא מצווה, בעצם מפיו של המנוח, שבמידה והוא ילך לעולמו לפניה או ביחד עמה, יעברו זכויות הנתבעת בדירה לבנות הדודה של המנוח: אילנה וניצה.

כל הפרוצדורה נעשתה כדי למנוע את נישולו את המנוח מדירתו, כדי למנוע תביעת זכות של אחיו לדירה, לאחר מותו, וכדי שהדירה תגיע לידיים הנכונות, לעמדת המנוח.

מכאן שיש לנו סיטואציה של חוזה גלוי וחוזה סמוי.

החוזה הגלוי, הינו אכן חוזה למראית עין, במתכונת הסעיף 13 לחוק החוזים ( חלק כללי) התשל"ג – 1973, - והוא חוזה המכר.

החוזה "הסמוי", - שחוזה המכר "מכסה" אותו, הינו למעשה חוזה מתנה, בו מעניק המנוח את הדירה לנתבעת מיידית, כשהיא מאפשרת לו לגור בה עד פטירתו. זה ההסבר לאי מסירת החזקה. זה ההסבר לרישום הבעלות. זה ההסבר לכל הפרוצדורה "המעין מכירה" מסביב לחוזה המכר, לרבות נטילת המשכנתא כדי ל"ייצר אמינות" כלפי צד ג' "מתנכל" ,שאין למנוח יותר נכס שהוא יכול לגעת בו.

זה גם ההסבר להכנסת כספי "המכירה" לחשבון המנוח והוצאתם המיידית ממנו, באותו יום בשיק בנקאי ל"כתובת" בלתי ידועה.

מהי התוצאה המשפטית של מהלך כזה?

עפ"י הוראת הסעיף 13 לחוק החוזים ( חלק כללי התשל"ג – 1973 - חוזה למראית עין, - בטל.

אם החוזה בטל, נותר מה שנוצר מתחתיו; את מה שהחוזה למראית עין רצה לכסות, - וזה למעשה חוזה המתנה, המשקף נכונה את רצונם האמיתי של הצדדים.

מאחר ובית המשפט אמור לקיים את הרצון האמיתי של הצדדים, - אזי חוזה המתנה שריר וקיים.נ

ב-ע"א 5799/90 ליליאן זהבי (צימרמן) נ. מנהל מס שבח, חיפה( פ"ד מו (5) 617 בעמ' 623), נקבע ע"י הנשיא שמגר:

"מקום שהעסקה האמיתית בין הצדדים היא מכר ..., המוסווה על ידי מצג דברים אחר, במטרה להימנע מתשלום מס, שומה על בית המשפט להתעלם מן התפאורה שנבנתה ולתת תוקף למציאות המסתתרת מאחוריה".

המסקנה שהמדובר בחוזה מתנה, נתמכת גם בהוראות הצוואה של הנתבעת; היא מתאימה לסאגה המשפחתית; היא נתמכת בפחדו של המנוח שאחיו יסלקו מהדירה; היא גם מכירת תודה לנתבעת, שעזרה למנוח במשך שנים רבות, והפכה אותו לבן-בית אצלה; היא תואמת גם את רצון אמו של המנוח , כפי שעולה מפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי, שלא להוריש חלק מדירתה לתובע, שלא כ"כ טיפל בה ואשר זכה במשק משפחתי בנזיד עדשים.

היא נותנת, באמצעות נספחי "חוזה הרכישה" בטוחה למנוח, גם לגבי הנתבעת, אם היה בכך צורך, שלא יסולק מדירתו.

אני ערה לכך שהצדדים לא טענו לחוזה מתנה, ברם ביהמ"ש אינו מוגבל במסקנה משפטית שהוא מסיק מהעובדות שהוכחו לפניו.

לאור האמור לעיל אני דוחה את התביעה.

בדרך הרגילה זכאי צד שזוכה בתובענה לשכ"ט עורך דין.

יחד עם זאת לא אזכה את הנתבעת בשכ"ט עורך דין, באשר באת כוחה, בסיכומים, ללא קבלת רשות, צרפה מסמכים נוספים. זה דבר שלא ייעשה.נראה לי כי הדרך הנאותה להחדיר את הוראות תקנות סדר הדין האזרחי למתדיינים, במקרה זה, היא לקבוע שאין לזכותם בשכ"ט עורך דין, וכך אני קובעת.

הנתבעת זכאית להוצאות המשפט, - אותם ישום הרשם. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין.

ד"ר דרורה פלפל, שופטת

 

קרא על מס שבח - רשימת פטורים

 

האתר שלנו היה לך לתועלת?

הוכח זאת :-) היה חבר שלנו!

 

 

לתאום פגישת יעוץ התקשר
 אל מזכירתנו, סהרה, בטלפון: 5468888 03

 

 

Avocat FrançaisEnglish  עברית

מאת: Gabriel Hanner